주택법 제2조 제1호는 ‘주택의 정의’ 규정이다. 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하는 것으로 규정하고 있다. 또한 제2호에서는 단독주택(=세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택)을, 제3호에서는 공동주택(=건축물의 벽·복도·계단이나 그밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택)을 정의하고 있다.
또한 시행령에서 단독주택은 단독주택·다중주택·다가구주택으로, 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택으로 구분하고 있다(주택법 시행령 2,3).
그러면서 제4호에서는 주택과 유사하다는 의미에서의 준주택(=주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등)에 대한 규정도 함께 두고 있는데, 기숙사·다중생활시설·노인복지주택·오피스텔로 구분하는 것으로 규정하고 있다. 물론 위에서 열거된 주택의 종류는 모두 ‘건축법 시행령 별표1’에서 규정하는 건축물을 의미하기 때문에 무허가 건축물(주택)은 이에 포함되지 아니한다.
취득세에 대한 세율의 종류는 자그마치 11가지나 된다(지방세법 11). 이 때문에 세금을 얼마 내야 하는지를 결정짓는 세율을 찾는 것도 쉬운 일이 아니다. 그러므로 여기에서는 가장 대표적이라 할 수 있는 일반 부동산(농지 제외)에 대한 취득세율에 한정해 논의하기로 한다.
일반 부동산(농지 제외)의 매매 교환 등과 같은 유상취득을 원인으로 하는 취득세 세율은 4%이며, 여기에 교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 합치면 4.6%가 된다. 예를 들어 매매가액이 5억원이면, 2천3백만원이 된다. 이는 적은 금액이 아니다.
그러나 주택에 대한 적용세율(이하 ‘주택세율’)은 이와 다르다. 소위 특례세율이라 할 수 있는 낮은 세율이 적용된다. 즉 유상으로 매매(거래)된 주택가액이 6억원 이하인 주택은 1%, 6억원 초과 9억원 이하의 주택은 2%, 9억원을 초과하는 주택은 3%를 적용한다. 이것만이 아니다. 거래된 주택의 면적이 85㎡ 이하인지, 85㎡ 초과하는지에 따라 추가되는 세목(교육세와 농특세)의 세율도 각각 다르게 적용돼 취득세에 가산된다. 이를 표로 나타내면 다음과 같고, 그 적용세율이 1.1%∼3.5%까지 6가지로 구분된다.
주택세율이 일반 부동산 세율보다 낮다 보니 그 적용요건이 상당히 까다롭다. 즉 매매목적물이 ①주택법상의 주택이어야 하고, ②건축물대장(사용승인서ㆍ임시사용승인서 포함) 또는 등기부등본상에 주택으로 기재돼 있어야 하며, ③실제의 용도가 주거용으로 사용되는 것에 한한다. 다만 ③과 관련하여서는 가정어린이집(영유아보육법에 따른), 공동생활가정·지역아동센터(아동복지법에 따른), 노인복지시설(노인복지법에 따른)로 주거용으로 사용되는 시설은 제외되는 것으로 법문에 명시적으로 나타나 있다.
이들 시설들은 주택의 정의에 비추어 볼 때 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물이 아니라는 점에서 주택에 포함시킬 여지가 없는 것은 당연하다고 본다. 따라서 위 세 가지 요건을 모두 충족하지 않으면 주택세율을 적용받지 못한다는 결론에 이르게 된다.
문제는 위에서 말한 준주택, 그 중에서도 일반 주택과 똑같이 기능하는 소위 주거용 오피스텔에 대한 차별이라는 점이다. 위에서 주택법상의 용어의 정의와 함께 조목조목 설명한 것은 이 때문이다. 이러한 차별적 과세에 대해 필자는 왜 그런 것인지, 어떤 합리적 이유가 따로 있는 것인지에 대해 의문을 품지 않을 수 없었다. 이와 관련된 구체적인 내용을 살펴보기로 한다.
먼저 지방세법상 주택에 대한 과세제도로는 취득과세로서의 취득세와 보유과세로서의 재산세로 구분할 수 있다. 때문에 세목은 다르지만 주택에 대한 기준을 어떻게 규정하고 있는지를 살펴볼 필요가 있다.
그렇다면 재산세 규정인 지방세법 제104조 제3호 규정에서 주택을 어떻게 정의하고 있는지 살펴보자. 결론은 취득세법상의 주택의 정의와 글자 한 자 다르지 않고 똑같다. 즉 위에서 설명한 바와 같이 주택법상의 주택으로 한정돼 있다.
그런데도 이상스럽게 재산세는 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 부과하는 이른바 ‘현황부과’ 과세원칙을 취하고 있다(지령 119). 즉 오피스텔이 사실상 주택으로 사용되고 있다면 재산세과세기준일(매년 6.10)로부터 10일 이내에 증빙자료(예를 들면 주민등록, 취학 여부, 수도·전기·가스사용 현황 등)를 갖추어 관할 구청장에게 신고하고, 그 신고와 현황이 일치한다면 주택으로 재산세를 과세하고 있다(서울세무-17072, 2017.7.18.). 그렇다면 취득세에는 현황과세제도가 없는 것일까? 답은 ‘있다’이다. 즉 부동산, … 항공기는 ‘이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는’ 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다」라고 규정하고 있기 때문이다(지령 13).
‘이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는’이라고 했기 때문에 다른 규정이 있다면 재산세와는 다르게 과세되어야 하는 것이 옳다.
그러나 시행령을 아무리 뒤져도 주택의 과세와 관련된 별도의 규정은 없는 것으로 보인다. 그렇다면 재산세와 마찬가지로 현황과세원칙에 따라 공부상 오피스텔로 기재되어 있더라도 실제로 항시 사람이 살고 있는 사실이 확인된다면 주택으로 보아 과세하는 것이 마땅할 것이다. 왜냐하면 재산세와 취득세의 부과에 관한 법문의 내용이나 품고 있는 의미가 조금도 다를 바 없기 때문이다.
다음으로 지방세법과 관련된 다른 법률과의 관계도 살펴볼 필요가 있다고 본다. 이에 대해 간단히 보기로 한다. 임대주택에 관한 감면규정인 지방세특례제한법 제31조에서 준주택 중 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초로 분양받아 임대주택으로 사용하는 경우에는 그 오피스텔에 대해서도 주택과 똑같이 취득세를 감면하는 것으로 규정하고 있다.
물론 지방세특례제한법 자체가 지방세 정책을 효율적으로 수행함으로써 건전한 지방재정의 운영 및 공평과세의 실현에 이바지함을 목적으로 하는 것이기는 하지만, 오피스텔도 주택에 포함하여 감면대상을 삼았다는 의미 자체가 주택으로서의 현황과세와 일맥상통하기 때문인 것으로 보아야 할 것이다.
마지막으로 건축법상으로는 일반 업무시설에 불과한 오피스텔(건축법에서는 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’으로 정의함)을 왜 주택법에서 준주택, 그것도 오피스텔을 타깃으로 한 규정을 별도로 두고 있는지에 대해서도 눈여겨 볼 필요가 있다.
인터넷 신문에 실린 기사 등에 따르면, 저출산?고령화로 인해 1∼2인 가구가 급격히 늘어나고 있는 사회적 현실을 반영하기 위한 조치로 2010년 준주택에 대한 개념을 도입함으로서 건설업자로 하여금 저리의 주택도시기금의 사용을 유도하기 위한 조치라고 써 있다. 이는 실질적인 주택공급의 확대를 위한 조치라는 점은 의심의 여지가 없다. 그렇다면 이러한 제도의 효율성을 높이기 위해서 세제상의 지원이 필수적으로 따라야 한다고 본다. 정부가 의도한 정책과 세제가 따로 논다면, 이는 정책상의 불협화음이 아닐 수 없다.
주거용 오피스텔이 외관상·기능상으로 주택의 정의와 별다른 차이가 없다면, 주택과 똑같은 세금을 매겨야 한다. 그 이유는 ‘같은 것은 같게, 다른 것은 다르게’라는 정의의 원칙이 조세상의 공평과세원칙과도 부합해야 하기 때문이다.
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세무사신문 제716호(2018.1.16)