임대사업자, 임대료 증액 5% 제한 등 공적의무 이행…동일혜택 적용
다가구주택은 구분등기 없이 매각시 전체 구획에‘5% 제한' 이행해야
정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받을 수 있다.
등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다.
기획재정부 관계자는 지난달 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다”며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 상생임대인 혜택을 주고 있다”고 말했다.
이에 따라 등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결한 임대 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 이번 대책에 따라 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
앞서 정부 대책 발표 후 인터넷 커뮤니티 등에서는 "실질적인 상생임대인인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별”이라며 형평성 논란이 제기됐다.
한 네티즌은 "지난달 22일에도 126 국세청 국세상담센터와 구청 주택과에 등록임대사업자에게 상생임대인과 같은 혜택을 줄 것인지 여부에 대해 문의했으나 정부 유권해석을 받아봐야 한다거나 지침이 없다고 답변하고 있다”며 답답함을 토로하기도 했다.
기재부 관계자는 "지난해 말 상생임대인 제도를 처음 도입했을 때부터 등록임대사업자에도 동일 혜택을 주고 있다”고 설명했다.
정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하고 있다.
다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.
기재부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제혜택을 노려 임대인·임차인이 공모해 극단적으로 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다”고 설명했다.
구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 상생임대인으로 인정받기 위해서는 전체 주택(구획)에 대해 임대료를 5% 이내로 제한해야 한다.
다가구주택은 단독주택으로, 소득세법 시행령에서는 다가구주택을 구획별로 양도하지 않고 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다.
이에 따라 집주인이 추후 다가구주택 양도를 구획별로 하지 않고 1주택자로서 전체를 양도한다면 모든 구획에 대해 5%룰을 지켜야 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.
세무사신문 제823호(2022.7.4.)