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[2019세법개정] "이면도로 상가주택 양도세 부담 커질 듯"상가지분 50% 미만 1주택 보유자 2022년부터 양도세 더 내야
강남·홍대·성수 상권 상가주택 등 영향 클 듯…2년 내 매물 나올 수도

올해 세법개정안에서 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 내용은 일명 '상가주택'에 대한 과세 강화다.

상가주택으로 불리는 상가 겸용주택은 그동안 주택의 면적이 상가보다 큰 경우 전부 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있었다.

그러나 2022년부터 양도하는 상가주택에 대해서는 주택과 상가를 따로 구분해 주택 부분에 대해서만 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 주고, 나머지 상가 부분은 비과세 혜택에서 배제해 양도세를 부과하기로 했다.

전문가들은 이에 대해 "최근 공시가격이 많이 오른 서울 주요 상권내 상가주택의 과세를 강화해 조세 형평을 맞추겠다는 정부 의지가 반영된 것"이라고 평가한다.

실제 강남 가로수길 일대를 비롯해 논현·역삼동, 마포 연남동 등 홍대상권, 성동구 성수동 카페거리 인근의 개별 단독주택은 올해 공시가격이 작년 대비 최대 3배까지 급등했다.

이들 지역의 단독·다가구주택들은 최근 상권이 확장하면서 저층을 상가로 개조하고, 상층은 주택으로 사용하는 경우가 많다.

그러나 이번에 공시가격이 급등하면서 보유세에 이어 양도세까지 전 단계에 걸쳐 세금이 늘어날 전망이다.
 

서울의 한 상가주택 단지
 

국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 "실제로는 면적의 절반가량을 상가로 쓰고 있는데 세법상 전체를 주택으로 간주해 양도세 비과세 혜택을 주는 것이 특혜나 다름없다는 지적들이 있었다"며 "이 부분을 바로잡은 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 상권 활성화 지역의 대로변보다는 주로 이면도로변 주택들의 세부담이 커질 것으로 예상했다.

통상 대로변 상가주택은 5층 꼭대기 층만 주택으로 쓰고 나머지 층은 대부분 상가로 활용해 지금도 주택 따로, 상가 따로 양도세가 부과되고 있지만 주택가 이면도로 등 상권 활성화가 덜 된 곳에서는 상가 면적이 절반 이하여서 전체를 주택으로 간주해 비과세 처리된 경우가 많기 때문이다.

김종필 세무사는 "주택가에 위치한 다가구 등은 일부러 1주택 비과세 혜택 등을 누리기 위해 상가 면적을 50% 미만으로 줄이는 경우들이 있었다"며 "이번 세법 개정안이 시행되면 고가 상가주택의 양도세 부담이 상당히 늘어날 것"이라고 말했다.

김종필 세무사에 따르면 1987년 4억원에 취득한 상가주택(상가 비중 49%)을 올해 17억6천만원에 매도한다고 가정할 경우 현재 기준으로는 전체가 주택으로 인정돼 총 3천354만원의 양도세가 부과된다. 1가구 1주택자인 경우 9억원 초과분에 대한 양도차익에 대해서만 과세되기 때문이다.

그러나 앞으로 2022년 이후에 똑같은 금액으로 매도할 때는 주택분 51%(8억9천760만원)와 상가분 49%(8억6천240만원)에 대한 과세가 별도로 이뤄진다. 이 경우 주택은 9억원 이하로 양도세가 비과세 처리되지만 상가 부분에서 총 1억7천510만원의 양도세가 발생한다.

현재 전체를 주택으로 간주했을 때보다 양도세가 422%(1억4천156만원) 증가하는 것이다.

상가의 경우 주택보다 기본 양도세율이 높은 데다 장특공제 혜택도 최대 30%로 주택(최대 80%)보다 낮기 때문에 세부담이 크다.

신도시 등 공공택지내 점포주택도 앞으로 양도세 부담이 늘어나는 곳이 많을 전망이다.

신한은행 이남수 장한평역 금융센터 리테일지점장은 "신도시내 점포주택은 1층 또는 2층까지 상가로 쓰고 나머지 3, 4층은 주택으로 사용하는 경우가 많았다"며 "이런 주택들도 실거래가가 9억원이 넘는 곳들이 많아서 상가 부분이 별도로 과세되면 양도세 부담이 커질 것"이라고 말했다.

이 때문에 상가주택으로 임대사업을 하며 생계를 유지하던 은퇴자 등의 시름이 깊어질 것이라는 전망이 나온다.
 

임대사업자 등록
 

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "상가주택은 근로소득이 없는 은퇴자들의 로망이었는데 이래저래 세부담이 늘면서 앞으로 노후 대비용 포트폴리오를 재구성하려는 움직임이 나타날 것 같다"며 "양도세 비과세 혜택을 받기 위해 상가 비중을 50% 미만으로 했던 집주인들이 임대료 수입과 미래의 양도차익 등을 따져서 상가와 주택 비중에 변화를 줄 가능성도 있다"고 말했다.

아예 장사가 잘되는 지역에선 양도세 부담이 커지더라도 차라리 임대소득이 많은 상가 비중을 늘리고, 반대로 상권이 위축돼 임대료 수입이 적은 곳은 양도세 부담을 낮추기 위해 상가를 주택으로 바꿀 수 있다는 것이다.

시행까지 2년의 유예기간이 있는 만큼 단기간내 매도 계획이 있는 집주인들은 2021년까지 매물을 내놓을 것으로 보인다.

1주택자 비과세 적용 대상의 부수 토지 범위를 수도권·도시지역 기준 건축면적의 3배로 축소한 것과 관련해서는 대지 면적이 넓은 수도권의 상가주택·음식점이나 판교 등 일부 고급 단독주택 단지 등의 양도세 증가로 이어질 수 있다고 전문가들은 예상한다.

NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "수도권에서 부수 토지가 건축면적의 3배 이상인 경우라면 주로 한남동·이태원동 등 호화 단독주택일 텐데 이런 주택 소유자는 대부분 다주택자일 가능성이 커 별 영향은 없을 것"이라며 "넓은 마당, 정원을 가꾸고 살고 싶어한 1주택자들의 양도세 부담이 커질 것"이라고 말했다.

이번 소형주택 임대사업자에 대한 임대소득세 세액감면 혜택 축소로 앞으로 임대사업자에 대한 혜택이 계속해서 줄어들 것이라는 전망도 나온다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "임대사업자 등록을 권장하던 정부가 앞서 신규 구입을 통한 임대사업자의 양도세 중과·종부세 합산 배제 등의 세제 혜택을 대폭 축소한데 이어, 이번에 세액 감면까지 줄이면서 더는 임대사업을 장려하지 않겠다는 의지를 분명히 한 것으로 보인다"며 "임대사업자나 다주택자들의 고민이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

    ◇ 상가주택 양도소득세 얼마나 달라지나

구분 현행 기준 2019 세법개정안 기준
전체 주택으로 간주 주택분(51%) 상가분(49%)
양도가액 1,760,000,000 897,600,000 862,400,000
취득가액 400,000,000 204,000,000 196,000,000
필요경비 7,400,000 3,774,000 3,626,000
양도차익 660,929,545 689,826,000 662,774,000
장기보유특별공제 528,743,636 '

9억 이하
비과세
198,832,200
양도소득금액 132,185,909 463,941,800
기본공제 2,500,000 2,500,000
과세표준 129,685,909 461,441,800
세율 35% 40%
산출세액 30,490,068 159,176,720
지방소득세 3,049,007 15,917,672
합계 33,539,075 175,094,392
※ 1987년 4억원에 매입한 주택을 17억6천만원에 매도하는 경우. 주택 51%, 상가 49% 사용. 매도자는 1가구 1주택 간주. [김종필 세무사 제공]

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