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비거주자 "양도세 장특공제 혜택받자"…막바지 절세 매물 증가내년부터 2년 안살면 장특공제 혜택 축소…연내 팔아야 유리
"10억∼20억원 전세보증금 못 돌려줘 매도"…강남권 중심 막판 매물 늘어

[연합뉴스TV 제공]


인천에 거주하는 김모(52)씨는 최근 17년이나 보유하고 있었던 서울 강남구 대치동의 아파트를 팔려고 내놨다.

직장, 경제적 문제 등으로 한 번도 살아보지 못한 아파트인데 내년부터 비거주자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택이 축소되면서 양도세 부담이 커지기 때문이다.

김 씨는 "계산해보니 내년 이후 매도할 경우 양도세 부담이 지금보다 1억5천만원 이상 커질 것으로 예상됐다"며 "세입자에게 전세 보증금을 돌려주고 입주할 형편도 못돼서 고민 끝에 연내 소유권 이전을 마치는 조건으로 집을 내놨다"고 말했다.

31일 부동산 업계에 따르면 내년부터 1주택자라도 실거주가 2년 미만인 주택에 대해서는 양도세 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소되면서 최근 강남권을 중심으로 막바지 절세 매물이 증가하고 있다.

이미 올해 상, 하반기를 기점으로 양도세 절세 매물이 상당수 팔려나갔는데 연내 소유권 이전을 마치려는 '막판 물량'이 다시 나오는 분위기다.

정부는 작년 9·13 대책에서 9억원 초과 1주택자에 부과하는 양도세 장특공제를 '실거주자' 중심으로 전환하고, 2020년부터 거주 이력이 없는 주택에 대해서는 양도세 감면 혜택을 대폭 축소하기로 했다.

올해까지는 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하면 거주 이력이 없어도 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아준다.

그러나 내년 1월부터는 '2년 이상 거주'를 하지 않은 경우 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제된다.

지방에서 서울 등으로 '원정투자'를 한 경우는 물론이고, 지방·해외 근무 등의 목적으로 집을 사두고 2년 이상 해당 주택에 거주를 못 했다면 현행 수준의 장특공제 혜택은 받을 수 없게 된다.

이에 따라 최근 강남권을 중심으로 막바지 양도세 절세 매물이 나오고 있다.

서울 서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "장특공제 혜택을 누리기 위한 양도세 절세 매물은 이미 올해 4∼7월을 거치며 꽤 많이 소화됐다"며 "잔금 납부 시한까지 두 달밖에 안 남았기 때문에 지금 나오는 절세 물건이 사실상 마지막 물량으로 보인다"고 평가했다.

김종필 세무사는 "최근 들어 다시 장특공제 혜택이 줄어들기 전에 집을 팔겠다는 문의가 증가하고 있다"며 "내년과 올해 세금 차이가 크기 때문에 거주가 불가능한 사람을 중심으로 매도를 결정한다"고 말했다.

김종필 세무사에 따르면 1985년 4억원에 매입한 비거주 주택을 30억원에 판다고 가정할 경우(1주택자) 올해 납부할 양도세는 1억3천75만원 정도지만, 내년 1월에는 5억4천700만원이 부과돼 4억원 이상 부담이 커진다.

위 사례의 대치동 아파트를 보유한 김씨도 2002년 5억7천만원에 전세를 끼고 매입한 것을 19억원에 판다고 가정할 경우 올해 팔면 3천655만원의 양도세가 부과되지만, 내년에는 1억8천656만원으로 약 1억5천만원이 늘어난다.

특히 최근 강남권에서는 세입자에게 고액의 전세금을 돌려주지 못해 집을 내놓는 경우가 많다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

초기에 전세를 끼고 대출까지 받아 집을 샀다가 전셋값이 10억∼20억원으로 오르니 보증금을 받아 다른 용도로 써버리고 돌려줄 방법이 없는 사람들이 대부분이라는 것이다.

서울 서초구 잠원동의 한 중개업소 대표는 "보증금 반환 능력이 없어 실거주를 못하는 투자수요의 매물이 상대적으로 많다"고 전했다.

물론 최근 집값이 상승세를 타면서 집을 팔지 않고 버티는 수요도 적지 않다.

우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "당장 매도 계획이 없는 경우라면 일단 보유한 뒤 장기적으로 2년 거주 요건을 채운 뒤 파는 것도 방법이어서 당초 예상보다 매물이 쏟아지는 정도는 아닌 것 같다"며 "연말까지 집값 추이가 매물 증감에 영향을 줄 가능성은 있다"고 말했다.

김씨의 대치동 아파트 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 변화
(2002년 5억7천만원에 매입해 19억원에 매도하는 경우, 단위:원)
구분 2019년 2020년 차액
양도가액 1,900,000,000 1,900,000,000 -
취득가액 570,000,000 570,000,000 -
필요경비 - - -
양도차익 700,000,000 700,000,000 -
장기보유특별공제 560,000,000 210,000,000 -350,000,000
양도소득 140,000,000 490,000,000 350,000,000
기본공제 2,500,000 2,500,000 -
과세표준 137,500,000 487,500,000 350,000,000
세율 35% 40%  
양도세 산출세액 33,225,000 169,600,000 136,375,000
지방소득세 3,322,500 16,960,000 13,637,500
합계 36,547,500 186,560,000 150,012,500
※ 1주택자 비과세 요건을 충족하나 2년 거주를 못한 경우임.
김종필 세무사 제공 (서울=연합뉴스)

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