한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.
사례 1. 다가구주택의 옥탑에 소재한 방 1칸을 주택으로 판단기준
■ 사실관계 및 질의
다가구주택 또는 단독주택 옥탑에 소재한 방 1칸을 주택으로 볼 수 있는지?
■ 답변 및 해설
1) 종택을 생각해 보면 간단합니다. 주된 건물(취사시설이 있는 본채 건물)에 다른 건물(바깥채, 행랑채, 사랑채 등)이 화장실과 급배수 등 상수도 시설 등이 종속되어 별도로 구분ㆍ구획되어 독립될 수 없는 때에는 동일한 생활공간영역 내에 있기 때문에 전체를 1채로 간주할 수 있고, 2) 구분ㆍ구획되어 독립된 출입구와 먹고ㆍ자고ㆍ배설할 수 있도록 독립된 각각의 건물은 1주택으로 판단함이 옳을 것입니다.
3) “주택”이란, 「세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.(주택법 제2조 제1호)」 라고 규정하고 있으며, 「독채로 된 살림집, 아파트 등 완전히 구획된 주거용 건축물의 부분으로서 한 가구가 주거생활을 영위할 수 있도록 축조된 건축물과 건축물의 부분으로서 1개 이상의 방과 부엌 및 출입구를 갖추고 있는 것을 말한다.(건축물착공통계조사시행규칙 제2조)」라고 규정하고 있으며, 4) “단독주택”이란, 「1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택(다가구ㆍ다중주택)을 말하며(주택법 제2조 제2호)」, “공동주택”이란, 「건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택(아파트ㆍ연립ㆍ다세대주택)을 말한다(주택법 제2조 제3호)」라 규정되어 있고, 5) “독립된 주거생활”이라 함은, 법률과 대법원 판례 및 조세심판원 결정례는 공통적으로 “구조ㆍ기능이나 시설 등이 식사ㆍ배설ㆍ수면 등을 해결할 수 있는 공간과 시설을 제공하고 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있으며, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있고, 또 제3자에게 양도하는 경우에도 주거용 건물로서 타인의 간섭이 완전히 배제되어 독립되어 먹고ㆍ자고ㆍ배설할 수 있도록 출입구ㆍ전기계량기ㆍ도시가스계량기ㆍ우편함ㆍ냉난방시설ㆍ수도와 하수도 사용ㆍ취사시설과 주방ㆍ침실과 거실ㆍ화장실과 욕실 등의 제반 생활시설이 독립된 때에 주택으로 볼 수 있다고 정의되고 있으며,
6) “독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것”이란 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다”라 규정{건축법 시행령 별표1 제1호 나목 2)}함으로써 “독립된 주거형태”를 갖추기 위해서는 반드시 모든 주택에 “취사시설이 설치된 것”을 말하므로 취사시설이 없는 때에는 원칙적으로 주택법과 건축법상 1세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 단독주택(다중주택ㆍ다가구주택 포함) 또는 각 세대가 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 공동주택(아파트ㆍ연립ㆍ다세대주택)으로 볼 수 없습니다.
사례 2. 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세 거주요건
■ 사실관계 및 질의
○ 상황
(주택은 모두 조정대상지역 내)
1. 기존 A주택 보유 상태
2. 2015. 11월 분양계약 체결 및 계약금 지급 완료
3. 2016. 11월 기존 A주택 양도
4. 2017. 9월 분양 잔금 납부 B주택 취득
5. 2019.12월 B주택 양도 - 미거주
○ 질의 : 2017. 8. 2. 이전에 조정대상지역 내에서 매매계약을 체결하고 계약금 지급 당시 무주택인자인 경우 거주요건이 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다. 위와 같이 계약금 지급 당시에는 무주택이 아닌 상태에서 2017. 8. 2.이전에 기존주택을 처분하여 무주택상태로 전환된 경우에는 2년 거주요건을 충족해야 비과세가 가능한지?
■ 답변 및 해설
1) B주택의 분양계약일과 그 계약금 완납일이 2017. 8. 2. 이전이고 그 계약금 완납일 현재 무주택 세대인 경우이거나, B주택의 분양계약일과 그 계약금 완납일이 조정대상지역공고일(서울의 경우 : 2017. 9. 6.) 이전인 경우로서 그 계약금 완납일 현재 무주택 세대이거나, 설령 2017. 8. 3. 이후에 취득하였더라도 2017. 9. 19. 전에 양도한 때에는 그 보유기간 중 신설개정 규정인 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 2년 이상 보유 여부만으로 비과세 여부를 판단하지만,
2) B주택의 분양계약일과 그 계약금 완납일(2015. 11월) 현재 A주택을 보유하고 있었고, B주택의 취득시기가 2017. 9월로 2017. 8. 2. 이전에 해당되지 않았고, 2017. 8. 3. 이후 취득하여 2017. 9. 19. 전에 양도한 것도 아닌 그 양도일이 2019. 12월이므로 아래에 열거된 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서와 제5호 및 개정부칙(2017. 9. 19. 대통령령 제28293호) 제2조 제2항의 예외요건을 충족하지 못하였으므로 2년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 충족하지 못하여 비과세 제외대상으로 판단됩니다.
■ 관련법령 및 유권해석
*소득세법 시행령 제154조 제1항 단서
1) (2017.9.19. 개정) : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
2) (2018. 10. 23. 개정) : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
*소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호
1) (2018.2.13. 개정) : 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
2) (2017.9.19. 신설) : 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
* 부칙 (2017.9.19. 대통령령 제28293호)
제1조 【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 【1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등】
① 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행(=2017. 9. 19.) 전에 양도한 주택
세무사신문 제764호(2020.1.16.)