한국세무사회는 회원들의 업무에 도움을 주기 위해 회원이 실무적으로 알아야 할 세무정보를 ‘세무사회 맘모스’ 플랫폼과 ‘한국세무사회 홈페이지(세무정보 알리미)’를 통해 실시간으로 안내하고 있다. 본지는 ‘세무사회 맘모스’ 플랫폼에서 내용을 확인하지 못한 회원들을 위해 지난 6월 8일과 15일에 전송됐던 내용을 지면을 통해 정리했다. 단, 세무정보안내는 실무시 참고자료로 활용하기 바라며 과세관청과 해석을 달리할 수 있다.<편집자>
■ 지역주택조합 조합원권리(주택)의 양도소득세 이해
(2020-24호, 2020. 6. 8.)
1. 지역주택사업의 이해
지역주택사업은 주택법에 준거하여 소형주택 소유자(전용면적 85m²이하) 또는 무주택 서민의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격을 가진 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택(85m²이하)을 공급하는 사업이다. 즉, 동일한 지역의 무주택자 등이 공동으로 사업부지를 취득하여 주택을 신축하여 하나씩 조합원들이 나누어 갖는 사업이다. 지역주택사업은 다음의 사업진행절차에 따라 진행된다.
2. 지역주택조합원 권리의 양도
(1) 조합원의 종류
조합원에는 지구단위계획구역 내의 토지, 건물을 소유하고 있는 원주민(지주)조합원과 모집조합원으로 구분할 수 있다.
① 원주민(지주)조합원은 지구단위계획 구역 내의 토지 등을 매입하여 보유 또는 거주하다가 조합(또는 업무대행사)과의 협의를 통해 동의절차를 거쳐 토지 등의 소유권을 조합명의로 이전해 주고, 대신 조합으로부터 조합원 입주권을 받아 조합원 자격을 취득하는 조합원을 말한다.
② 모집조합원은 총예상분양세대수에서 원주민조합원의 분양세대수를 차감 후 잔존 주택 조합원으로 추가 모집된 조합원을 말한다.
(2) 원주민조합원의 양도
원주민조합원의 경우 종전부동산을 조합에 이전하기에 양도세 문제가 발생한다. 지역주택조합에 대한 종전부동산의 이전은 도시개발법상 환지 규정이 적용되지 않기에 양도세가 발생한다. 엄격하게 말하면 구역내의 부동산을 조합에 매매하고 사업완료 시 주택 등 부동산과 현금을 받는 방식을 취한다. 사업계획 승인신청 직전에 토지 및 건물의 소유권이 조합에 승계되기에 양도세 문제가 바로 발생한다.
(3) 모집조합원의 양도
「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후 주택조합의 조합원이 그 조합원의 “입주자로 선정된 지위”를 양도하는 경우 해당 자산은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목 의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것이다.(재산-4480, 2008. 12. 31.)
개인적 견해로는 사업계획승인일 이전에 양도하는 경우에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보기에는 한계가 있어 보인다. 그 이유는 사업계획승인일 이전에는 토지의 소유권확보가 마무리되지 않은 상태이기에 단순히 금전신탁된 공동사업지분권의 매매로서 양도세 과세대상으로 보기에는 한계가 있기 때문이다.(향후 국세청 해석이 필요함)
① 취득시기
(가) 사업계획인인일∼건물사용승인일 사이에 양도시 : 사업계획승인일
(나) 조합원계약일∼사업계획승인일 이전 양도시 : 위에서 언급하였듯이 양도세과세대상에 해당되지 않는다면 조합원권리의 취득시기는 큰 의미가 없다. (향후 국세청의 해석이 필요한 부분임)
② 주요 필요경비
: 조합원권리를 취득하기 위해 소요된 조합원분담금(행정용역비 포함)등을 필요경비로 보면 된다.
조합원모집 → 창립총회(50%이상 조합원모집) → 조합설립 인가 (구역내 토지 80%이상 사용승락 +15%이상 소유권확보) → 사업계획승인(건설용지 100%확보)→ 착공 → 준공 → 청산
3. 준공 후 주택의 양도
(1) 성격
지역주택조합의 조합원이 분양받은 주택은 보존등기가 조합원명의로 된다. 참고적으로 일반분양 분은 조합명의로 보존등기 후 일반인에게 매매형식으로 이전된다. 양도세 과세대상은 부동산 (토지 및 건물)의 양도에 해당된다.
(2) 취득시기
① 토지
: 지역주택조합은 법인이 아닌 공동사업자로서 조합원들로부터 금전을 신탁받아 토지를 조합명의로 취득한다. 형식상 조합명의(등기소에서 부여된 등기용 등록번호로 등기) 취득하나 실질은 조합원들 명의로 공동취득한 것이다. 따라서 건물의 준공 후 양도되는 주택의 부수 토지 취득시기는 조합명의로 해당 건설용지를 취득한 시점으로 보는 것이 타당하다.
② 건물
: 조합원분양분은 조합원명의로 바로 소유권 보존등기가 이루어진다. 이는 본인이 직접 원시취득한 것으로 건물의 준공시점(사용승인인, 실제사용일, 소유권보존등기일 등)을 건물의 취득시기로 보면 된다.
(3) 필요경비
1) 토지의 필요경비
원칙적으로는 조합의 토지취득가액 및 그 부대비용을 확인하여 조합원별 안분액을 토지의 필요경비로 보는 것이 타당하나 실무적으로는 조합에서 이를 확인하기는 어렵다. 실무적으로 사용가능한 방법은 다음과 같다.
(가) 조합에서 실질에 의해 확인된 가액(현실적 어려움이 있음)
(나) 토지등기부 기재액 및 취득세 등 합계액을 조합원별 안분방법(필지가 적은 경우 가능)
(다) 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 방법
(라) 조합원분양계약서상 총 가액에서 건물취득가액(아래 2)의 가액)을 차감한 가액 적용방법
2) 건물취득가액
원칙적으로는 조합에서 정보제공을 하는 경우 당해 건물취득가액을 이용할 수 있으나 실무적 어려움이 따른다. 실무적 이용가능 방법은 다음과 같다.
(가) 조합에서 실질에 의해 확인된 가액 구분방법(현실적 어려움이 있음)
(나) 각 조합원의 건물 취득세 납부영수증상 과세표준 및 취득세 등 부대비용을 합한 가액
(다) 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 방법(국세청과 마찰 우려 있음)
4. 기타 사항
보수적인 측면에서 토지의 취득시기를 건물의 준공시점으로 보아 신고를 하는 경우 계산의 편리성이 있다.
이 경우 토지 및 건물의 취득가액은 조합원분양계약서상 조합불입액과 취득세 등 그 부대비용을 합한 가액으로 보면 된다. 다만, 납세자 측면에서는 토지의 장기보유특별공제에서 불리할 수 있기 때문에 장·단점을 함께 고려하여야 한다.
감 수 : 김 영 인 세무사
■ 성실신고확인대상자 유의사항
(2020-25호, 2020. 6. 15.)
1. 공동사업장 구성원 변경시 성실신고확인대상 판단방법
(사전법령해석소득2017-308, 2017. 9. 22.)
(갑설) 공동사업장 구성원 변경여부에도 불구하고 공동사업장의 해당과세기간 전체 수입금액을 기준으로 성실신고확인대상 여부를 판단
(을설) 공동사업장 구성원이 변동되는 경우 1거주자의 성격이 달라지므로 각각을 1거주자로 보아 구성원이 동일한 기간에 대한 수입금액 기준으로 성실신고확인대상 여부를 판단
[답변] 「소득세법」 제70조의2에 따른 성실신고확인대상사업자를 판단함에 있어, 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업의 경우에는 해당 공동사업장을 1사업자로 보아 성실신고확인대상사업자 여부를 판단하는 것입니다.(기획재정부소득-447, 2017. 9. 18.)
2. 성실신고확인자 선임신고 제도 폐지
(소득세법 시행령 제133조)
2020. 2. 11. 이후 성실신고 확인하는 분부터 적용(개인사업자 성실신고확인자 선임신고제도만 폐지되었음).
＊ 법인사업자는 종전과 동일하게 성실신고확인자 선임신고서 제출(법인세법 시행령 제97조의4)
3. 일부 사업장에 대한 확인서를 제출하지 않은 경우 세액공제 가능 여부
세법 개정으로 2018년 귀속부터 성실신고확인 대상 사업자가 일부 사업장에 대해서만 성실신고확인을 받은 경우에도 성실신고확인비용 세액공제가 가능함.
＊ 조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용에 대한 세액공제)
4. 성실신고확인대상자의 의료비·교육비·월세 세액공제
의료비 공제 : 사업소득금액의 3% 초과한 금액의 15% 세액공제
(한도-본인, 장애인, 65세 이상자 : 한도 없음 / 그 외 부양가족 : 700만원)
교육비 공제 : 본인 및 기본공제대상자 지출 교육비 15% 세액공제(소득금액 제한 없음)
(한도-본인, 장애인 : 한도 없음 / 취학 전 아동, 초중고 : 인당 연 300만원, 대학생 : 인당 연 900만원)
월세 공제 : 무주택세대주로 국민주택규모 이하 또는 기준시가 3억 이하 주택 세입자 종합소득금액 4천만원 이하 12%, 4천만원 초과∼6천만원 이하 10% 세액공제
(한도-월세액 750만원)
감 수 : 권 혜 진 세무사
세무사신문 제774호(2020.6.16.)