임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 지난달 30일 국회 본회의를 통과하고 31일부터 시행됐다.

법안이 국회 법제사법위원회에 상정된 것이 지난달 27일이었으니 5일 만에 급행 처리돼 시행된 셈이다.

이에 따라 세입자들은 7월 31일 이후 곧바로 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 됐다.

계약갱신청구권제가 신설돼 세입자에게 새로운 권리로서 부여되고 전월세상한제는 이 계약갱신청구권에 따라오게 되는 것으로 이해하면 된다.

즉, 세입자들은 계약갱신청구권이라는 카드를 한 장씩 받아 쓸 수 있게 되는 셈이다. 그 카드의 뒷장에는 ‘계약갱신청구권을 쓸 때 적용되는 임대료 인상폭은 5%로 제한된다. 단, 지자체에 따라 상승폭은 더 낮을 수 있다'라고 적혀 있다.

당분간 계약 만료까지 1달이 남아 있어야 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 하지만 오는 12월 10일부터는 앞서 개정된 주택임대차보호법(주임법) 내용이 시행됨에 따라 계약갱신청구권을 써야 하는 시기가 계약 만료 2달 전으로 당겨지니 세입자들은 각별히 주의해야 한다.

법 시행 전 집주인이 미리 계약 갱신에 동의하면서 과도하게 임대료를 올리자고 제안해 세입자가 동의했다고 하더라도 세입자는 계약갱신청구권을 쓰면서 전월세상한제를 지켜달라고 요구할 수 있다.

앞서 여러 번 계약을 합의 하에 갱신했건, 암묵적으로 연장했건 상관없이 앞으로 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 있다.

전월세상한제에서 정한 임대료 상승폭은 5%이지만 지자체마다 조례를 통해 5% 한도 내에서 다시 상한을 정할 수 있다. 이 때문에 지자체가 전월세 시장 안정을 위해 필요하다고 판단할 경우 5%보다 낮게 상승률을 정할 수도 있다.

서울시 등은 현재 적정한 임대료 상승폭 등에 대한 검토를 벌이고 있는 것으로 전해졌다. 집주인은 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주하는 경우 세입자의 계약갱신청구를 거부할 수 있다.

그러나 이로부터 2년 이내에 다른 세입자에 임대를 줬다가 전 세입자에게 들키면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다. 개정된 주임법은 세입자가 쉽게 소송으로 대응할 수 있도록 법정손해배상청구권제를 도입했다. 이는 원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.

기존 세입자는 3개월치 월세나 집주인이 새로운 세입자에게서 받은 월세와 자신이 낸 월세의 차액 2년치 중 많은 액수를 청구할 수 있다. 이때 월세에는 보증금도 포함된다. 보증금을 ‘전월세전환율(현 4.0%)’을 통해 월세로 환산하게 된다.

집주인이 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는 다른 사유도 있다. 세입자가 두달 치 월세에 해당하는 금액을 연체하거나 부정한 방법으로 임차했거나 불법 전대하거나 고의나 중대한 과실로 집을 파손했거나 재건축이나 안전사고 우려 등으로 집을 비워야 하는 경우 등이다.

집주인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 개조를 많이 한 경우 계약 갱신을 거절당할 수 있다. 법이 시행되기 전에 집주인이 계약 연장 불가를 선언하고 다른 세입자와 계약한 경우 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 없다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

하지만 법이 시행 이후에는 집주인이 다른 세입자를 받아도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.

세무사신문 제777호(2020.8.1.)

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