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종부세 합산배제 신고…임대사업 등록 임대주택 '5%룰' 유의해야

종합부동산세 합산배제는 등록 임대사업자가 보유한 임대주택과 사원용 주택 등을 종부세 부과에서 제외해주는 제도다.

지방자치단체에 임대사업자로 등록하고 세무서에 주택임대업 사업자 등록을 한 경우 의무임대기간과 임대료 인상 5% 제한 등의 요건을 충족해야 한다.

14일 국세청에 따르면 올해 합산배제와 과세특례 적용이 가능한 납세자(개인·법인)는 23만여명이다.

합산배제와 과세특례 적용은 납세자 신고와 당국의 검증을 거쳐 확정된다. 작년에 32만여명에게 신고를 안내받은 가운데 실제 적용받은 납세자는 3만2천명이었다.

국세청 관계자는 "임대주택 합산배제 적용 요건을 따져본 후 신고를 하지 않는 납세자도 많다"고 설명했다.

올해는 안양시 만안구, 의왕시, 수원시 일부 지역이 조정대상지역에 추가됐다. 2월 21일 이후로 이 지역에서 취득한 임대주택은 합산배제를 적용받지 못한다.

국세청은 합산배제 부동산 신고를 앞두고 주요 내용을 문답 형식으로 안내했다.

 

Q. 종부세 합산배제 신고를 하면 납세자에 어떤 혜택이 있나

▲ 합산배제 신고를 하면 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

 

Q. 조정대상지역이 아닌 곳에 보유한 3주택 가운데 하나를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용을 받는다면 어떤 세율이 적용되나

▲ 합산배제 임대주택의 경우 세율 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로 비(非)조정대상지역 2주택 소유자로 간주돼 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.

 

Q. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하나

▲ 변동사항이 없으면 신고할 필요가 없다. 다만, 기존 합산배제를 적용받은 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됐다면 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.

 

Q. 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 되면 불이익은

▲ 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 부동산에 대해서는 경감받은 세액과 이자 가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다. 또 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

 

Q. 임대료 증액 5% 상한 요건은 어느 시점부터 적용되나

▲ 2019년 2월 12일 이후 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 것부터 적용된다.

 

Q. 조정대상지역 임대주택은 합산배제를 적용하지 않는 시점인 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했지만 계약시점이 그보다 빠르다면 임대주택 합산배제가 가능한가

▲ 2018년 9월 13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다.

 

Q. 실제로 주택을 임대하고 있지만 임대업 미등록 상태라면 합산배제 신고를 할 수 없나

▲ 종부세 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자라면 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하면 합산배제를 적용받는다. 다만 아파트의 경우 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 주택임대사업 등록이 불가능해져 합산배제도 적용되지 않는다.

 

Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간으로 인정되나

▲ 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며 등록 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간에 포함되지 않는다.

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