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세무사도 알 수 없는 깜깜이 감정평가대상 꼬마빌딩

■ 꼬마빌딩에 대한 감정가액 적용 동향
최근 주택 수요에 따른 규제 여파 등으로 ‘꼬마빌딩’으로 증여한 경우가 많이 있었다고 언론에서 보도된 바 있다. 꼬마빌딩 증여를 선호하는 이유는 적은 세금으로 재산을 세대 이전하는 효과가 있지만 무엇보다도 해당 꼬마빌딩과 유사한 재산의 사례가액이 확인되지 않는 경우에는 시세보다 저평가되는 기준시가로 평가하는 방법 때문이라고 할 수 있다.
꼬마빌딩은 서울에서 30억원에서 50억원 정도하는 개별건물을 말하는 것으로, 아파트 등과 같은 공동주택과 달리 개별건물은 유사한 사례가액을 찾기 어려워 기준시가를 적용하여 평가할 수밖에 없다.

상속·증여재산에 대한 평가는 그동안 평가기준일 전·후의 평가기간 내에 발생한 사례가액만을 시가로 적용하던 것을 2005년부터는 평가기준일 이전 2년 이내에 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있도록 하였다.
이러한 사례가액 적용 범위 확대는 납세자와 과세당국 사이에 많은 분쟁이 발생하기도 하였다.
그러나 홈택스 등에서 사례가액 조회가 가능하도록 인프라가 개선되어 어느 정도 정착단계에 이르렀다고 판단한 과세당국은 2019.02.12.부터 증여세 또는 상속세 결정기한까지 발생한 사례가액도 일정한 절차를 거쳐 시가에 포함할 수 있게 하였다.

이러한 개정안을 입법 예고할 당시에는 조세전문가들 사이에 신고기한 이후에 발생한 사례가액을 적용하면 납세자가 아무리 성실하게 납세의무를 이행하였더라도 추가로 세금이 추징될 수 있어 불성실 납세자로 분류되는 불확실성을 우려하였지만 그대로 시행되었다.
이러한 개정으로 신고기한 이후에 발생하는 사례가액을 적용하여 결정하는 것이 현실화될 것은 예상하였으나 감정기관에 의뢰하여 새로운 사례가액을 생산할 것이라고는 상상도 하지 못하였다. 이에 따라 꼬마빌딩과 같은 개별건물을 상속 또는 증여받은 납세자는 여전히 기준시가를 적용하여 신고하고 있다.

이러한 납세자의 신고내용에 대해 과세당국은 시가와 차이가 크다는 이유로 뚜렷한 기준도 없이 국세청 본청에서 감정기관에 감정을 의뢰할 대상을 선정하고 있는 것으로 알려지고 있다.
이에 따라 감정평가대상으로 분류되면 감정기관에 평가를 의뢰하여 그 결과에 따라 결정하고, 감정평가대상으로 분류되지 아니한 경우에는 납세자가 신고한 기준시가로 결정하고 있다.
이러한 결정으로 기준시가를 적용하여 상속ㆍ증여세 과세표준 신고를 대리하였던 세무사들은 무척 난처한 처지에 놓이게 되었다. 납세자가 재산을 증여할 때 세무사가 세법에 따라 평가하여 산정한 세액을 신뢰하고 증여하였다가 감정기관에 평가를 의뢰하여 그 결과에 따라 결정함에 따라 과세표준을 신고할 당시에는 상상도 하지 못했던 세금이 추징되기도 하여 그 결과에 대한 책임 추궁을 당하고 있어 무척 당혹스러워하고 있다.

오늘날 대부분의 조세는 과세물건의 가액에 따라 부과하는 종가세로 과세되기 때문에 그 가액을 결정하는 것은 대단히 중요하다. 특히, 증여세 과세는 증여재산가액에서 증여재산공제를 하면 바로 세액산출의 기준이 되는 과세표준이 되므로 개별건물의 가액을 어떻게 평가하느냐는 세액 결정과 직결된다.
이렇게 중요한 기준을 세법에서 정하는 명확한 기준도 없이 국세청 본청의 판단에 따라 감정기관에 평가를 의뢰하여 생산한 사례가액을 적용하여 결정하는 것은 국민의 재산권 보호와 법률생활의 안정을 도모하기 위한 조세법률주의와는 거리가 멀다.
이에 감정가액 적용과 관련한 법령을 분석하고 그 대안을 제시함으로써 세무사는 안심하고 납세자를 대리하여 성실납세를 하게 하고, 납세자에게는 예측 가능한 납세의무를 이행할 수 있는 방안을 제시하고자 한다.

■ 상속·증여재산에 대한 감정가액 적용기준

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다.
시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 이러한 시가는 평가기준일 전·후 6개월(증여의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월, 이하 ‘평가기간’) 이내의 기간 중에 발생한 매매·감정·공매·경매·수용 등의 사례가액이 있으면 이를 우선 적용하고, 2005년부터는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간에 발생한 사례가액도 가격변동이 없다고 인정되는 경우에는 이를 시가로 반영하기 위하여 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 발생한 사례가액이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거치면 이를 시가에 포함시킬 수 있다.

그러던 것이 지난 2019. 02. 12. 개정한 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 신고기한 경과 후 상속세의 경우에는 9개월, 증여세의 경우에는 6개월의 과세표준 결정기한까지 기간 중 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 시가에 포함시킬 수 있다.
이러한 사례가액이 확인되지 아니한 경우에는 세법에서 정하고 있는 이른바 ‘보충적 평가방법’으로 평가한다.
 
최근에 문제가 되고 있는 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우에는 그 평균액으로 하고, 이러한 감정가액도 상증세법에서 정하고 있는 보충적 평가방법으로 평가한 가액과 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액의 90% 중 적은 금액(기준금액)에 미달하는 경우에는 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정할 수도 있고, 납세자가 신고한 감정가액이 기준금액 이상인 경우라 하더라도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 그 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에도 재감정할 수 있다(상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호).
 
이러한 감정가액은 그동안 저가 감정을 방지하기 위하여 납세자가 신고한 감정가액을 대상으로 재감정 여부를 판단하였고, 납세자에게 소급감정을 방지하기 위하여 2014. 02. 21. 상증세법 시행령을 개정하면서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내인 경우로 제한하였다(상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호).
이러한 개정 흐름과는 달리 최근에는 과세표준 결정기한까지 발생한 사례가액도 시가로 인정하도록 하였다고 하여 세법에서 정한 기준도 없이 국세청 본청의 판단에 따라 감정기관에 평가를 의뢰하는 이른바 “Self감정”까지 하여 사례가액을 생산하여 적용하고 있다.

■ 감정가액 적용의 개선방안

꼬마빌딩과 같은 개별건물을 평가할 때 감정평가를 해야 하는 범위는 상증세법 어디에도 규정한 바도 없고, 국세청 본청에서 선정하고 있는 감정기관 감정 의뢰 대상도 대외적으로 공표된 바도 없다.
`경제학의 아버지' 애덤 스미스는 조세의 기본 원칙으로 명확성을 꼽고 있다. 현대국가에서는 조세수입을 목적으로 하는 조세의 부과징수는 조세의 종목과 세율을 규정하고 있어서 조세법에 정하는 바에 따라야 하고, 그밖의 과세요건과 부과징수 절차도 법률로 정해야 한다. 그것은 헌법의 취지상 과세권의 행사는 국가권력에 의한 국민의 재산권 침해에 해당하므로 입법권의 통제가 필요하기 때문이다.

그래서 세법에서는 재산에 대한 평가의 원칙으로 ‘시가’라는 개념을 사용하고, 시가의 정의와 산출방식, 시가를 산정하기 어려운 경우에 사용할 법정평가방식을 법률에 규정하고 있다.
이에 따라 꼬마빌딩과 같이 사례가액을 확인하기 어려운 개별건물의 상속ㆍ증여에 대해 납세자가 성실하게 납세의무를 이행할 수 있도록 예측가능하고 법적안정성이 있도록 하려면 다음과 같은 개정이 필요하다.

첫째, 상증세법 제60조(평가원칙)에서 납세자가 감정가액으로 평가하는 대상의 범위를 정하여 시행령에 위임하는 규정을 두어야 한다.

상속·증여재산에 대한 평가는 1996.12.30. 상증세법 전문개정 이전부터 신고기한까지 사례가액이 확인되지 아니한 경우에는 세법에서 정하는 보충적 평가방법으로 평가하였다.
지난 2019.12.12. 상증세법 시행령 제49조 제1항의 개정을 통해 신고기한 이후에 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있도록 하는 개정이 있기는 하였으나 감정가액을 적용해야 하는 대상이나 그 범위를 법률에 정하지 않고 국세청 본청의 판단에 따라 선정하는 것은 조세법률주의에 배치된다.
개인의 권리·의무에 관한 내용을 변경·보충하거나 법률에 규정되지 아니한 새로운 내용을 정할 수는 없다.
헌법 제38조는 “모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다.”라고 규정하고, 제59조는 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”고 규정함으로써 조세법률주의를 채택하고 있는 바, 이러한 조세법률주의 원칙은 과세요건 등은 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않음을 의미하므로, 법률의 위임이 없이 명령 또는 규칙 등의 행정입법으로 과세요건 등에 관한 사항을 규정하거나 법률에 규정된 내용을 함부로 유추·확장하는 내용의 해석규정을 마련하는 것은 조세법률주의 원칙에 위반된다(대법원 2009.3.19. 선고 2006두19693 전원합의체 판결, 대법원 2012.11.22. 선고 2010두17564 전원합의체 판결 등 참조).
상속·증여재산가액은 추후에 해당 재산을 양도할 때에는 취득가액이 되므로 보유기간동안에 발생하는 자본이득은 같다고 할 수 있다.

상속·증여재산에 대해서 시가에 걸맞게 조기에 과세하는 것이 타당하다는 국민적 합의가 있다면 입법권자는 일정한 규모 이상의 부동산에 대해서는 감정가액으로 평가하도록 법률에서 정해야 할 것이다. 이러한 방식의 개선은 재산 보유에 따른 재산세 과세의 객관성 확보에도 기여할 수 있을 것이다.

둘째, 감정평가를 의무적으로 해야 하는 경우에는 그에 따른 감정평가 수수료는 상속세 또는 증여세 산출세액에서 공제하여야 한다.

 납세자가 상속세나 증여세를 신고할 때 감정평가를 의무적으로 해야 하는 경우에는 납세의무를 이행하는 과정에 필연적으로 발생하는 비용이므로 납세이행비용에 해당한다. 따라서 이러한 감정평가 수수료는 산출세액에서 공제하는 세액공제를 하여야 한다.

셋째, 소급감정을 규제하는 규정을 폐지하여야 한다.

 납세자에게는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내에 있을 것을 요건으로 하고 있어 소급감정을 할 수 없도록 하고 있다. 반면에 과세당국은 신고기한 이후 국세청 본청의 판단에 따라 감정을 의뢰하고 있어 사실상 소급감정을 하고 있다.
대법원에서 시가는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등)고 판시하고 있다.

객관적이고 합리적인 방법으로 시가를 평가하는데 납세자와 과세권자에게 감정가액을 다르게 적용할 이유가 없다. 이것은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 당초 처분청만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간에 발생한 사례가액을 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있도록 하던 것을 납세자에게도 신청할 수 있도록 개정한 것과 같은 취지이다.
상증세법에서 규정하고 있는 감정가액은 상속ㆍ증여재산에 한정하여 적용되는 것도 아니고, 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】에서 그대로 준용하고 있다. 따라서 상속·증여재산의 평가는 물론 양도소득을 계산할 때도 공정한 시가대로 평가하여 과세할 수 있도록 개정하는 것이 바람직하다.
세무사신문 제780호(2020.9.16.)

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