폭증한 가계대출이 집값 전·월세를 밀어 올리고, 오른 집값 전월세가 다시 대출 규모를 키우는 악순환이 이어지고 있다.
금융당국의 강력한 억제책으로 가계대출 증가세가 둔화할 수는 있으나 정부가 목표로 내건 연간 증가율 5∼6% 내 관리는 사실상 물 건너 간 것으로 보인다.
◇ 가계대출, 벌써 연간 증가 억제선 5∼6% 터치
금융위원회에 따르면 제2금융권을 포함한 전체 금융권의 가계대출은 올해 들어 8월까지 87조4천억원 증가해 작년 같은 기간 증가폭(60조2천억원)을 훌쩍 상회했다.
작년 말의 전체 금융권 가계대출 잔액이 1천630조2천억원이었음을 감안하면 5.3% 증가했다. 이는 금융위가 목표로 하는 가계대출 연간 관리선(증가율 5∼6%)을 벌써 터치한 것이다
8월 한 달만 놓고 보면 증가액이 8조5천억원으로 전월(15조3천억원)이나 작년 8월(14조3천억원)보다는 확연하게 둔화했고, 올해 들어 월평균 증가액(10조9천억원)과 비교해도 낮았다.
은행권 가계대출도 비슷한 흐름이다. 한국은행에 따르면 지난 8월 말 현재 은행 가계대출 잔액은 1천46조3천억원으로 작년 말(988조8천억원)보다 5.8%(57조5천억원) 증가했다.
작년 같은 기간과 비교해 가계대출 증가율(6.7%)은 둔화했으나 증가폭(59조9천억원)은 엇비슷한 수준이며, 2019년의 연간 증가액(60조7천억원)에 육박한다.
한은의 지난달 26일 기준금리 인상과 금융권의 강력한 대출 억제로 증가율이 10%에 육박했던 작년처럼 폭증하지는 않는다 해도 금융당국의 대출 증가 마지노선은 사실상 뚫렸다고 봐야 한다.
올해 은행 가계대출 가운데 주택담보대출은 5.9%(42조3천억원), 신용대출 등 기타대출은 5.7%(15조2천억원) 각각 늘었다.
주택담보대출 증가 폭은 작년 동기와 같고 2019년 같은 기간(26조7천억원)보다는 62%(15조6천억원)나 많다. 신용대출이 15조2천억원으로 작년 동기 대비 14.1%(2조5천억원) 감소한 것과 대비된다.
◇ 집값·전셋값 급등으로 대출 증가 불가피
월간 KB주택가격동향에 따르면 8월 기준 전국 아파트 평균 매매가격은 1년 새 4억1천930만원에서 5억2천322만원으로 약 1억원, 수도권은 5억8천943만원에서 7억4천63만원으로약 1억5천만원이 올랐다.
같은 기간 전국 아파트 평균 전셋값은 2억5천939만원에서 3억2천355만원으로 약 6천400만원, 수도권은 3억4천502만원에서 4억4천156만원으로 약 9천600만원 불어났다.
집을 사든 전셋집을 구하든 담보대출이 늘어나지 않을 수 없는 구조다. 시중에 풀린 역대급 유동성이 집값을 끌어올리고, 이 때문에 주택이나 전세 수요자들이 이사하려면 다시 빚을 늘려야 하는 악순환이 계속되고 있다.
한은은 9일 국회에 제출한 '통화신용정책 보고서'에서 "최근 주택시장 상황과 높아진 가계 수익 추구 성향 등을 감안할 때 당분간 대출 수요가 크게 둔화하기 어려울 것"이라고 전망했다.
한은은 "LTV(주택담보대출비율) 등 대출 규제가 상대적으로 약한 조정대상지역, 비규제지역의 9억원 이하 주택을 중심으로 대출 수요가 이어지는 가운데 전세자금 대출도 수급 우려 등으로 수요가 꾸준히 발생하고 있다"고 했다.
일각에서는 금융당국이 부동산 시장의 현실에 대한 이해 없이 가계대출 억제 목표를 너무 타이트하게 설정한 게 아니냐는 얘기도 나오고 있다.
주택 관련 가계대출을 억제하려면 아파트 집단대출은 손을 대기 어려운 만큼 주택담보대출 증가세를 주도하는 전세대출을 잡아야 하는데 이는 실수요 중심이어서 거칠게 접근했다가는 무주택 서민들의 주거 불안만 키우는 꼴이 될 수 있다.
한은의 자료에 따르면 지난 8월 늘어난 은행권 주택담보대출 5조9천억원 가운데 전세자금 대출이 거의 절반인 2조8천억원을 차지했다. 전세자금 대출 증가액은 7월(2조8천억원)과 같고 6월(2조2천억원)보다는 많다.
금융당국은 진퇴양난이다. 가계대출의 고삐를 잡으려면 올해 14%(5대 은행 기준)나 팽창한 전세대출 증가세에 제동을 걸어야 하는데 묘수를 찾기 쉽지 않다.
금융당국이 전세대출 규제를 검토하고 있다는 언론 보도로 수요자들의 불안이 커지자 금융위는 지난 7일과 8일 이틀 연속 '보도 반박문'을 내고 "가계부채 연착륙을 위해 다양한 방안을 검토 중"이지만 "현재 가계부채 관리방안과 관련 구체적인 방안이나 추진 일정 등은 확정된 것이 전혀 없다"고 신중한 입장을 보였다.