개인의 주택보유에 따른 중과세 제도가 실시되면서 법인으로 주택을 보유하는 비중이 늘어나기도 했다. 2020년 6.17 부동산대책의 주요내용은 법인소유 주택에 대한 규제를 강화하는 것이다. 법인이 주택을 취득할 때부터 보유, 처분할 때까지의 기본적인 흐름을 파악해 보고자 한다.
1. 토지등 양도소득에 대한 법인세
법인의 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상은 주택, 별장, 조합원입주권(소득세법 제88조 제9호에 따른 조합원입주권), 분양권(소득세법 제88조 제10호에 따른 분양권), 비사업용토지이다.
토지등 양도소득에 대한 법인세 세율은 비사업용토지는 10%이고, 주택, 별장, 조합원입주권 및 분양권은 20%이다.(법인세법 제55조의2 제1항)
1) 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세제외
(법인세법 시행령 제92조의2 제2항)
법인이 소유한 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대등록을 하고 세법상 임대사업자등록을 한 후 기타 요건을 갖춘다면 토지등 양도소득에 대한 법인세에 대해 과세 제외하는 혜택이 있다. 하지만 2020년 6월 18일 이후 임대등록 신청한 주택은 소재지 불문하고 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세제외 적용이 불가하다.
단, 건설임대주택은 장기임대주택으로 등록하는 경우 지금도 여전히 추가과세에서 제외된다.
다음은 토지등 양도소득에 대한 법인세제외 대상이 될 수 있는 임대주택에 해당되는지 여부에 대해 세법개정 연혁별로 분석해 보았다. 물론 추가과세에서 제외 대상이 되더라도 기타요건(5년 이상 의무임대 등)을 모두 충족해야 된다. 여기서는 과세제외 대상이 될 수 있는지 여부만 설명하기로 한다.
① 2018년 3월 31일 이전에 임대등록한 주택
2018년 3월 31일 이전에 임대등록한 주택은 단기, 장기, 매입, 건설 주택 모두 추가과세 제외 대상이 된다. 다른 요건을 충족한 후 양도한다면 토지등 양도소득에 대한 법인세 추가과세에서 제외되는 혜택이 있다.
② 2018.4.1. 이후∼2020.6.17. 이전까지 임대등록 신청한 주택
2018.4.1. 이후부터 2020.6.17. 이전까지 임대등록 신청한 단기임대주택은 매입단기임대주택과 건설단기임대주택 모두 추가과세에서 제외되는 혜택이 없다. 반면에 장기임대주택은 매입임대와 건설임대 모두 다른 요건이 충족된다면 해당 주택 양도 시 추가과세에서 제외되는 혜택이 있다.
③ 2020.6.18. 이후 임대등록 신청한 주택
이 시기에 임대등록 신청한 주택은 단기(매입, 건설) 임대주택은 물론 장기매입임대주택도 법인세 추가과세에서 제외되는 혜택이 없다. 반면 장기일반민간건설임대주택은 추후 양도 시 추가과세에서 제외되는 혜택이 있다.
위의 내용을 표로 정리하면 하단 [표2]와과 같다.
2) 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장
2020년 8월 18일 이후 임대등록 분부터 의무임대기간이 8년에서 10년으로 연장되었다.
3) 임대등록 말소 시 예외
▶임대등록 자동말소 : 임대의무기간이 종료한 날 세법에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 여기서 주의할 점은 임대기간요건 외의 다른 요건은 갖추어야 추가과세 배제가 가능하다는 것이다.
▶임대등록 자진말소 : 민특법상 의무임대기간 1/2이상을 임대한 후 자진말소 한 경우로서 자진말소 후 1년 내 양도하는 경우 법인세 추가세율 적용을 배제할 수 있다.
2. 법인의 주택 취득세
1) 법인의 주택 매입 취득세율
법인의 경우 2020년 8월 12일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 조정지역 여부 및 주택 수와 관계없이 12%의 단일 세율을 적용한다. [하단 [표3] 참고]
2) 법인 전환 시 부동산 임대 및 공급업 취득세 감면 제외(지방세특례제한법 제57조의2 제4항)
법인이 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따라 2021년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다. 다만, 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 2020년 8월 12일 이후 사업용 고정자산을 취득하는 경우부터는 감면대상에서 제외한다.
3. 법인 보유 주택의 종합부동산세
1) 법인에 대한 종부세 과세강화
(종합부동산세법 제8,9,10조, 종합부동산세법 시행령 제4조의3)
(1) 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세율
① 2주택 이하 : 3.0%(조정대상지역 2주택 제외)
② 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 : 6.0%
* 다음 법인의 경우에는 일반 누진세율을 적용한다.
ⅰ) 공공주택특별법에서 정하는 공공주택사업자
ⅱ) 주택법, 도시정비법 등에서 정하는 재건축·재개발사업시행자 및 주택조합
ⅲ) 상속증여세법에서 정하는 공익법인
ⅳ) 민간임대주택법상 건설임대주택사업자
(2) 단일 최고세율이 적용되는 법인은 세부담 상한을 적용하지 아니한다.
(3) 단일 최고세율이 적용되는 법인은 과세표준 산정시 기본공제 6억원 폐지되었다.
2) 법인의 장기매입임대주택의 종부세 합산배제
2020년 6월 17일 이전에 임대등록 한 장기매입임대주택의 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당된다. 2020년 6월 18일 이후에 임대등록신청 한 장기일반민간임대주택은 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다. 아파트의 경우 2020년 7월 11일 이후부터는 원천적으로 임대등록이 불가하다.
이에 대한 내용을 표로 요약하면 아래 [표4]와 같다.
4. 법인 전환 시 이월과세대상에서 주택은 제외
거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 2021년 1월 1일 이후 현물출자 등을 하는분 부터는 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 이월과세 대상에서 제외한다.(조세특례제한법 제32조)
세무사신문 제804호(2021.9.16.)