도심에 젊은층이 선호하는 주택 공급을 확대하기 위해 오피스텔의 바닥난방을 전용면적 120㎡까지 확대하고 도시형생활주택을 좀 더 넓게 지을 수 있도록 건축기준을 완화한다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도는 분양가가 단지의 규모와 브랜드 등이 비슷한 인근 사업장의 시세를 반영해 책정될 수 있도록 개선되고, 분양가상한제는 심의 기준이 더욱 구체화된다. 아파트 공급속도를 높이기 위해 인허가 통합심의가 원칙적으로 의무화돼 인허가 기간이 평균 9개월에서 2개월로 단축된다.

국토교통부는 지난 15일 이같은 내용의 `도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안'을 발표했다. 이는 최근 국토부가 연 주택 공급기관 간담회에서 민간에서 제시된 건의 사항의 상당 부분을 수용한 것으로 평가된다.

우선 오피스텔의 바닥난방 허용 전용면적을 85㎡에서 120㎡로 확대해 30평대 중형 주거용 오피스텔이 공급되도록 한다.

오피스텔은 어떻게 이용하느냐에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘고 그에 따라 세금이 부과된다.

오피스텔에 바닥난방을 하면 주거용으로 사용할 수 있지만 현재로선 85㎡ 이하에만 허용하고 있다.

오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 적어 전용 85㎡도 3∼4인 가구가 거주하기는 어려운데, 바닥난방을 아파트 전용면적 85㎡와 비슷한 120㎡ 이하까지 대폭 확대한다는 것이다.

도시형생활주택 공급을 확대하기 위해 건축 기준이 완화된다. 도시형생활주택은 도시지역에 건설하는 85㎡, 300가구 미만의 공동주택으로 크기에 따라 원룸형과 단지형 다세대, 단지형 연립으로 나뉜다.

국토부는 이 중에서 원룸형 도시형생활주택의 건축기준을 풀어주기로 했다.

원룸형을 아예 소형으로 개편하고서 허용 전용면적 상한을 50㎡에서 60㎡로 확대한다. 현재 원룸형은 전용면적 30㎡ 이상 가구에 한해 침실과 거실 등 2개의 공간으로 나눌 수 있으나 침실을 3개 만들어 4개까지 구획할 수 있도록 한다. 단, 주차장 등 기반시설 과부하를 막기 위해 공간구성 완화 가구는 전체의 3분의 1로 제한하기로 했다.

국토부는 도시형생활주택과 주거용 오피스텔, 다세대, 다가구 등 비아파트의 공급을 활성화하기 위해 내년까지 한시적으로 주택도시기금 융자 한도를 높이고 금리를 인하한다.

오피스텔은 기금 대출한도가 4천만원에서 6천만원으로 상향되고 금리는 4.5%에서 3.5%로 낮아진다.

도시형 생활주택의 경우 대출한도는 5천만원에서 7천만원으로 오르고 금리는 3.3∼3.5%에서 2.3∼2.5%로 인하된다.

민간 건설사가 한국토지주택공사(LH)와 매입약정을 맺고 오피스텔을 공급할 때는 과밀억제권역에 적용되는 취득세 중과를 배제해준다.

하지만 오피스텔은 주거용으로 쓰면서도 업무용으로 신고하고 종합부동산세나 다주택자 양도소득세 중과를 회피하는 탈세 등 고질적인 문제가 있다.

국토부는 HUG의 분양가 관리제도도 개선한다.

HUG는 고분양가 관리지역에서 아파트 분양보증을 심사할 때 비교사업장 분양가와 인근 시세 등을 고려해 분양가 적정성을 심사하는 식으로 분양가를 관리하고 있으나 건설업계는 그 기준이 지나치게 엄격해 분양가가 주변 시세보다 과도하게 낮게 산정된다며 반발했다.

국토부는 인근 지역의 모든 사업장의 평균 시세를 반영하는 것을 개선해 단지 규모와 브랜드 등을 감안한 유사 사업장을 선별적으로 적용하고, 비교사업장 선정 기준도 완화하기로 했다.

현재 분양가 심사 가이드라인만 공개하고 있지만 앞으론 심사 세부기준도 공개한다.

분양가상한제 심의 기준은 구체화된다.

현재 지자체마다 분양가 인정 항목이나 심사방식 등이 달라 지자체와 사업주체간 논란이 많았으나 국토부는 분양가 심사 업무 매뉴얼을 개정해 세부 분양가 항목 등을 명확하게 다듬어 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 예측 가능성을 높인다.

국토부는 주택건설 과정의 지자체 통합심의를 활성화하는 방안도 추진한다.

현행법은 사업계획 승인권자인 지자체 등이 주택건설 사업 관련 각종 심의를 통합 심의할 수 있도록 규정하고 있지만 임의규정이어서 적극적으로 활용되지 못했다.
이에 국토부는 통합심의 신청이 들어온 경우 특별한 사유가 없으면 원칙적으로 통합심의를 하도록 의무화한다.

이렇게 되면 인허가 기간은 평균 9개월에서 2개월로 단축될 수 있을 것으로 전망된다.

세무사신문 제804호(2021.9.16.)

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