"일시적 2주택 비과세 되나요?" 국세청, 양도세 질의사례 소개

국세청이 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 등 양도소득세 관련 내용을 사례별로 풀어 설명하는 자료를 만들었다.

일부 세무사들도 양도세 상담을 포기할 정도로 복잡해진 세제를 알기 쉽게 안내해 납세자들의 혼란을 줄이겠다는 취지다.

국세청이 16일 공개한 '사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 톱텐(Top 10)' 자료는 1세대 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 일시적 2주택 허용기간, 보유기간 기산일 등 국민들이 자주 묻는 양도세 질의와 답변을 소개하고 있다.

자료에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 종전주택 취득일이나 신규주택(분양권 포함) 계약일이 언제인지에 따라 양도기한이 3년, 2년, 1년으로 나뉜다.

종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 계약했을 때는 신규주택 계약일이 기준이 된다.

종전주택이 없는 상태에서 신규주택을 계약했을 때는 종전주택 취득시점이 기준이 되는데, 이를테면 실제 주택 없이 분양권만 가지고 있는 상태에서 신규주택을 계약해 2주택이 된 경우에는 이전에 가지고 있던 분양권이 주택이 되는 시점을 '종전주택 취득시점'으로 본다.

신규주택 계약일이나 종전주택 취득시점이 2018년 9월 13일 이전인 경우 3년, 2018년 9월 14일과 2019년 12월 16일 사이인 경우 2년, 2019년 12월 17일 이후인 경우 1년이 일시적 2주택 허용기간이다.

2012년 8월 A주택을 취득한 사람이 2018년 7월 B주택 분양계약을 맺고 2020년 9월 잔금 청산 후 이사·전입한 경우, 2022년 3월 A주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2018년 9월 13일 이전에 B주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 일시적 2주택 허용기간 3년이 적용되기 때문이다.'

2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득했더라도 신규주택에 임차인이 있다면 일시적 2주택 허용기간이 최대 2년으로 늘어난다. 임대차계약 종료일 이전에 이사·전입하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2016년 10월 A주택을 취득하고 2020년 2월 B주택을 취득한 사람이 2020년 6월 A주택을 양도했을 경우를 가정해보자.

원래대로라면 일시적 2주택 허용기간은 2021년 6월까지다. 신규주택인 B주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후이기에 허용기간 1년이 적용되기 때문이다.

이 사람이 일시적 2주택에 따른 비과세 혜택을 받으려면 원래는 2021년 6월 이전에 B주택에 이사·전입해야 하지만, B주택 기존 세입자와의 임대차계약이 2021년 9월 25일 종료되는 경우엔 종료일 이전에만 이사·전입하면 된다.

국세청은 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 보유기간, 거주기간 등에 대해서도 자료에 상세히 설명했다.

2021년 1월 1일부터는 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하더라도 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산해 양도세 비과세 혜택을 주고 있다.

그러나 그 이전인 2020년 말 다른 주택을 모두 팔아 1주택이 된 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않는다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 소재 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 위해서는 2년 이상 거주 요건을 충족해야 하는데, 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택을 재건축해 8월 3일 이후 준공한 경우엔 거주 요건을 적용하지 않는다.

또 2017년 2월 17일 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 용도 변경한 후 주택을 양도하는 경우 기존 주택 보유기간을 새로 기산해야 한다고 국세청은 설명했다.

2018년 11월 A주택을 취득하고 2019년 8월 주거용 B오피스텔을 취득한 뒤 2021년 6월 B오피스텔을 업무용으로 용도 변경했다면 용도 변경 시점부터 보유기간 2년을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다.

국세청은 1세대 1주택 비과세 관련 내용을 소개한 이번 자료를 시작으로 다주택자 중과제도, 조합원 입주권·분양권, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면제도 등을 주제로 매월 자료를 만들 계획이다.

자료는 국세청 홈페이지 '국세신고안내' 메뉴 중 '양도소득세 월간 질의 TOP 10'에서 내려받을 수 있다.

국세청은 매월 공개한 자료를 묶어 연말에는 책자도 발간하겠다고 밝혔다.