다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 유예 시행으로 아파트 매물이 늘어났지만, '똘똘한 한 채' 수요는 외려 커지는 양상이다.

여전히 거래 시장이 유연하지 못한 가운데 6월 1일 보유세 과세 기산일 전인 주택을 처분하기 어렵다고 판단한 다주택자들은 절세를 위해 이달 중 가족에 대한 부담부 증여나 매매로 눈길을 돌릴 것으로 보인다.'

◇ 압구정 현대·서초 삼풍·용산 한남더힐 등 역대 최고가
다주택자 양도세 중과 1년 한시 배제 조치 시행이 확정된 지난달 11일 이후 서울에서도 상급지와 외곽 하급지 간의 매매 양극화 현상이 더욱 뚜렷해졌다.

16일 한국부동산원 주택가격동향 시세 통계에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 이달 둘째 주(9일 조사 기준)까지 0.24% 하락했으나 서초구(0.40%), 강남구(0.26%), 용산구(0.24%) 등은 상승세를 유지하며 상대적인 강세를 나타냈다.

강남구 압구정동 현대5차 전용면적 82.23㎡는 지난달 12일 41억원(10층)에 매매 계약서를 썼다. 직전 최고가였던 작년 4월 24일 35억원(13층) 대비 약 1년 만에 6억원 오른 셈이다.

압구정동에서 영업하는 한 중개업소의 대표는 "매매 실거래와 호가 상승이 지속되고 있다"며 "정부와 서울시의 재건축 규제 완화 기조에 따라 기대감이 커지면서 전체적으로 매물 품귀 현상이 나타나고 있다"고 전했다.'

지난달 말 구청에 재건축 현지조사(예비안전진단)를 신청한 서초구 서초동 삼풍아파트 전용 130.23㎡는 지난 10일 37억원(6층)에 팔렸다. 작년 6월 25일 같은 면적의 마지막 거래이자 역대 최고가였던 32억원(11층)보다 5억원 상승했다.

특히 서초구는 똘똘한 한 채 수요에 더해 강남권 3구(강남·서초·송파구) 중 유일하게 토지거래허가 규제를 피해가면서 신고가 거래가 속출하는 '풍선효과'가 나타나고 있다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 198.04㎡(71억5천만원·21층), 아크로리버파크 전용 129.92㎡(64억원·26층), 반포주공1단지 106.26㎡(54억5천만원·1층) 등 유명 단지에서는 지난달에 역대 최고가 기록이 속출했다.

대통령실 이전으로 아파트값이 들썩이는 용산구의 한남더힐 전용 235.312㎡도 지난달 26일 85억원(6층)에 매매 계약이 체결돼 이 면적 사상 최고가를 경신했다.

한남더힐은 장관과 군 지도부의 공관이 몰려 있는 '공관촌'과 인접해 있고 다수의 대기업 총수와 연예인이 거주하는 곳으로 유명하다. 2014년부터 2020년까지 7년간 전국 최고가 매매를 기록한 단지로 이름을 떨쳤다.

업계 관계자는 "다주택자 양도세 중과 한시 유예로 상급지와 외곽 하급지 사이에 매물과 가격의 온도 차가 커지고 있다"며 "다주택자들이 보유세 부담을 줄이기 위해 입지가 떨어지거나 외곽인 지역의 아파트를 우선 처분하려는 상황"이라고 말했다.'

◇ 주택 증여, 3개월 만에 증가…이달까지 더 늘듯
똘똘한 한 채 선호 현상이 심화되는 가운데 보유세 부담을 크게 느끼는 다주택자들은 이달까지 가족 간 증여나 매매를 택할 것이라는 전망이 나온다.

한국부동산원의 주택 거래 현황 통계를 보면 지난 3월 서울의 주택 증여는 1천225건으로, 지난해 12월(1천694건) 이후 3개월 만에 증가로 전환되며 올해 들어 월별 최다를 기록했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 "지난 3월 공동주택 공시가격 열람이 이뤄지면서 올해 내야 할 종부세에 부담을 느낀 다주택자들의 증여가 증가세로 전환된 것으로 보인다"며 "올해 종부세를 피하려는 다주택자들이 이달까지 주택을 가족에게 증여하는 사례가 꾸준히 이어질 것"이라고 분석했다.'

특히 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제로 자녀에게 전세나 대출을 낀 주택을 넘기는 '부담부 증여'가 보유세 과세 기산일 직전인 이달 말까지 활발히 진행될 것으로 세무업계는 내다봤다.

다주택자에 대한 양도세 중과가 배제되면 부담부 증여 시 부모의 양도세가 일반세율로 낮아져 세금이 크게 줄어드는 효과가 있기 때문이다.

여기에다 순수증여는 취득세율이 최고 12%지만, 부담부증여의 경우 양도분에 대한 취득세율이 최고 3%로 낮아진다.

신방수 세무사(세무법인 정상)는 "부담부 증여 시 취득세는 기준시가(공시가격)가 적용돼 채무분에 대해 1∼3%의 세율을 우선 적용받아 부담을 줄일 수 있다"며 "이달까지 양도세와 취득세를 줄이고 보유세를 모두 피하려는 다주택자들의 부담부증여가 늘어날 것으로 보인다"고 전망했다.

다주택자들이 보유세 부담을 줄이기 위한 방편으로 증여가 아닌 가족 간 매매를 선택할 가능성도 크다.

다만 상속증여세법에 따라 특수관계자 간 매매는 시가와 실제 매매금액의 차이가 시가의 30%나 3억원 이상 나지 않는 선에서 이뤄져야 한다.

그 이상 차이 나는 경우에는 차이 나는 금액에 대해 증여세가 부과된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "가족에 증여하는 것보다 매매하는 것이 실질적인 절세 효과가 더욱 클 수 있다"면서도 "증여가 아닌 매매라는 사실을 입증할 자금출처 등의 증빙 자료와 거래 명세를 남겨두지 않으면 추후 세금 추징 등을 당할 수 있다"고 말했다.'

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