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15년새 10억→20억 오른 집 팔면 3주택자 양도세 4억원 아낀다5월 10일부터 일시적 2주택자, 2년내 집 팔면 양도세 비과세

다주택자 주택 보유기간 `리셋' 규정 폐지…실제 보유·거주 기간 인정

다주택 양도세 중과는 1년간 배제…최고 45% 기본세율 적용

앞으로 서울을 비롯한 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮기면서 일시적 2주택자가 된 사람은 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 면제받을 수 있다.

다주택자의 주택 보유·거주 기간을 1주택자가 된 시점부터 다시 계산하는 `리셋 규정'은 폐지되며, 다주택자에 대한 양도세 중과세도 1년간 한시적으로 배제된다.

기획재정부는 지난 9일 이런 내용을 담은 소득세법 시행령 개정안을 발표했다.

개정 시행령은 새 정부가 출범한 지난 10일부터 시행됐다.

시행령 개정은 국회 동의 없이 행정부가 독자적으로 추진할 수 있으며, 입법예고와 차관회의 등 개정 절차를 거쳐 소급하면 지난 10일 이후 양도 분부터 적용이 가능하다.

◇ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 완화…세대원 전원 전입 요건 폐지
기재부는 우선 일시적 2주택자가 조정대상지역 내에서 이사할 때 양도세 비과세를 받기 위한 요건을 완화하기로 했다.

일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 사람이 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기한 내에 주택 1채를 처분해야 하는데, 이때 처분 기한을 1년에서 2년으로 늘려주겠다는 것이다.

현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우 신규 주택 취득 시점부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 비과세를 받을 수 있었다.

예컨대 2021년 1월 1일에 이사를 위해 새로운 주택을 취득한 사람이라면 2021년 12월 31일까지 주택 양도를 마치고, 신규 주택 전입 절차까지 완료한 경우에만 비과세가 가능했다.

이는 문재인 정부의 9·13 대책과 12·16 대책에 따른 조치로, 잇따른 규제 발표를 거치면서 양도 기한이 당초 3년에서 1년까지 줄어들었다.

이때 1년이라는 기한이 너무 촉박하다 보니 일부 매도자들이 울며 겨자 먹기로 주택을 급매 처분하거나, 아예 주택이 팔리지 않아 비과세를 받지 못하는 경우가 발생했다.

세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정을 고려하지 않고 일률적으로 전입 요건을 적용한 탓에 실거주 1주택자들의 정상적인 `주택 갈아타기'가 막혔다는 지적도 제기됐다.

그러나 앞으로는 조정대상지역 내 일시적 2주택 상황이 2년간 허용되며, 전입 요건 규제도 완전히 폐지된다.

◇ 다주택 상태로 주택 보유·거주 기간도 인정
다주택자에 적용되는 주택 보유·거주기간 `리셋' 규정도 원점으로 되돌린다.

지난해부터 시행된 리셋 규정은 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 새로 기산한다는 내용을 담고 있다.

현재 1세대 1주택자가 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유·거주 요건을 채워야 하는데, 이때 다주택 상태로 주택을 보유한 기간은 인정하지 않겠다는 게 해당 규정의 골자다.

예를 들어 A·B·C 주택 3채를 보유한 다주택자가 A 주택과 B 주택을 차례로 처분하고 C 주택 1채만 남겨 1주택자가 됐다고 가정하자.

이 사람은 C 주택을 2년간 보유하고 이 주택에 실제로 거주했더라도 B 주택을 매도해 1주택자가 된 시점부터 추가로 2년간 보유·거주 요건을 채워야 1주택자로서 양도세 비과세를 받을 수 있었다.

요건을 채우지 못할 경우에는 최고 45% 세율로 세금을 내야 했다.

이 과정에서 2년 요건을 채우기 위해 집주인이 임차인을 급히 내보내거나, 다주택자가 1주택이 된 시점부터 2년간 주택 매물이 동결되는 등의 부작용도 발생했다.

그러나 리셋 규정이 폐지되면 앞으로는 다주택 여부에 상관없이 실제 주택 보유·거주 기간을 인정받을 수 있게 된다.

가령 위 사례의 경우 B 주택을 매도하고 곧바로 C 주택을 처분하더라도 양도세 비과세를 받을 수 있다는 의미다.

◇ 다주택 양도세 중과배제는 1년간…최고 82.5% 중과세율 면해
다주택자에 대한 양도세 중과 조치도 1년간 한시적으로 중단된다.

이에 따라 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율(지방세 포함 시 49.5%)로 주택을 처분할 수 있게 된다.

주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장기보유 특별공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다.

예컨대 주택을 3채 보유한 다주택자가 15년간 보유한 주택을 20억원에 팔아 10억원의 차익을 남겼다면 이 사람은 현행 중과 제도에서 6억8,280만원의 양도세를 내야 하지만, 중과 배제 시행 기간에는 2억5,755만원만 세금을 부담하면 된다.

이 경우 절세 효과는 4억2,525만원에 달한다.

이는 양도세 중과 조치에 따른 다주택자의 세 부담이 지나치다는 지적에 따른 조치다.

현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%를, 3주택자에는 30%를 중과한다.

이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 의미인데, 여기에 지방세를 포함하면 세금이 82.5%까지 올라간다.

정부는 "이번 조치로 다주택자에 대한 과도한 세 부담을 완화하는 한편, 더욱 큰 주택 매물 출회 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다.

아울러 장기적으로는 다주택 중과 정책 방향 자체를 재검토하기로 했다고 밝혔다.

 

세무사신문 제820호(2022.5.16.)

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