임대사업자, 임대료 증액 5% 제한 등 공적의무 이행…동일혜택 적용
다가구주택은 구분등기 없이 매각시 전체 구획에‘5% 제한' 이행해야
앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는‘상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.
임차인이 바뀌더라도 임대료 인상 폭만 준수하면 혜택이 적용되며, 고가 주택이나 공실로 뒀던 주택도 요건에 따라 상생 임대주택으로 인정해준다.
지난달 24일 기획재정부가 소개한 상생 임대주택 관련 내용을 일문일답으로 정리했다.
◇ 상생 임대인 되려면…임대료 5% 이내 올리고 양도 시점엔 1세대 1주택
Q. 상생 임대인은 어떤 제도인가.
▲ 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는‘상생 임대인'을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.
Q. 상생 임대인으로 혜택을 받으려면 어떤 요건을 채워야 하나.
▲ 직전 임대차 계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 5% 이내로 올려야 한다. 양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자가 돼야 한다.
Q. 임대주택 가격 요건은 없나.
▲ 현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생 임대주택으로 인정하지만, 정부는 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했다. 이에 따라 서울 강남구 등에 위치한 고가 주택을 임대하더라도 임대료 인상 폭 등 요건만 갖추면 상생 임대인이 될 수 있다.
Q. 언제까지 계약을 체결해야 상생 임대주택으로 인정받을 수 있나.
▲ 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.
Q. 의무임대 기간 2년은 어떻게 판정하나.
▲ 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 가령 계약 기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다.
반대로 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년간 임대가 이뤄진 경우는 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정한다.
Q. 등록임대주택 사업자가 임대하는 주택도 상생 임대주택으로 인정받을 수 있나.
▲ 그렇다. 등록임대주택 사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라 10년간 의무 임대 등의 의무를 지므로 상생 임대인과 동일한 혜택을 받을 수 있다.
Q. 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우도 상생 임대차계약으로 인정받을 수 있나.
▲ 그렇다. 계약 갱신을 거부하지 않고 계약을 체결한 임대인은 상생 임대인으로 인정해준다.
Q. 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생 임대차계약으로 인정받을 수 있나.
▲ 그렇다. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산한다. 가령 전세 보증금이 3억원인 주택을 월세 보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상 요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만8천125원 이하로 설정해야 한다.
월세 보증금 2천만원에 월세가 50만원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세 보증금을 1억8천900만원 이하로 설정해야 한다.
◇ 전세 끼고 집 사면? 임차인 바뀌면? 상생 임대인 사례는
Q. 전세를 끼고 주택을 매입한 1세대 1주택자다. 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 아니다. 직전 계약을 체결한 사람과 신규 계약을 체결한 사람이 다를 경우는 상생 임대인으로 인정하지 않는다. 주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우는 이를 직전 임대차계약으로 보지 않는다는 의미다.
Q. 이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결하게 됐다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 그렇다. 임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생 임대인이 될 수 있다.
직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하기 때문이다.
Q. 지방 근무 중 공실로 뒀던 주택을 임대하려 한다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 그렇다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이 공백이 있더라도 기타 요건을 채우면 혜택을 받을 수 있다.
Q. 그동안 직접 거주하던 주택을 임대하려 한다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 그렇다. 마찬가지로 집주인이 직접 거주하는 사이 계약 간 공백이 발생했더라도 혜택을 받을 수 있다.
Q. 주택을 3채 보유한 다주택자다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 그렇다. 단, 혜택을 받으려면 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자로 전환해야 한다.
가령 a·b·c 주택 3채를 보유한 다주택자가 c 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 a 주택과 b 주택을 먼저 처분한다면, 이 사람은 나중에 c 주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
Q. 다가구주택을 임대 중이다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.
▲ 그렇다. 단, 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 해당 주택의 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 호별로 상생 임대차계약을 인정한다.
세무사신문 제823호(2022.7.4.)