대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 A씨가 한 공공건설임대주택 임대사업자를 상대로 소유권 이전등기를 해달라며 낸 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지방법원으로 돌려보냈다고 밝혔다.(사건번호 2020다266535)

A씨는 2016년 자신이 살던 아파트를 B씨에게 매도한 뒤 한 공공건설임대주택 임차인 C씨로부터 임차권을 넘겨받았다.

공공임대주택에 입주한 A씨는 B씨에게 이전에 살던 아파트 소유권 이전 등기를 해줬다.

그런데 임대사업자는 A씨가 공공임대주택 임차권을 받을 시점에 무주택 세대원이 아니었다는 이유를 들어 A씨의 공공임대주택 분양 전환을 거절했다.

A씨는 이에 소송을 걸었다. 무주택 요건은 임차권을 받았을 당시 기존 주택을 매도하는 계약만 체결해도 충족한다고 볼 것인지, 아니면 소유권 이전등기까지 마쳤어야 하는지가 재판의 쟁점이 됐다.

1심과 2심은 A씨가 입주한 날 실질적인 무주택자였기에 분양 전환 자격이 있다고 봤다.

그러나 대법원은 “구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택세대구성원’일 것을 정하고, 이에 동의하는 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. 따라서 구 임대주택법 제19조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 ‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다고 할 것이다. 그리고 주택의 ‘소유’ 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 특히 구 임대주택법의 입법 목적이나 같은 법과 그에 따른 시행령, 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙에서 정하고 있는 임차인 자격 및 선정방법에 관한 규정, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리의 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없다.”고 했다.

또한 “무주택 세대구성원이 아닌 자가 공공건설임대주택의 임차권을 양도받는 것은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 구 임대주택법 의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 임차권의 양도 요건을 위반한 자에게 형사처벌을 가하는 것만 으로는 부족하고, 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다.

이에 따라 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다. 나아가 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주하였더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 없다.”고 판시했다.

대법원은 이에 “A씨는 임대아파트의 기존 임차인으로부터 임차권을 양도받은 2016. 6. 17. 당시 기존 주택의 소유권이전등기를 마쳐 주지 않아 건물등기부상 기존 주택을 소유하고 있었음이 명백하므로, 그 등기가 원인무효에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 임대아파트의 임차권을 양도받을 수 있는 무주택 세대구성원에 해당한다고 보기 어렵다.”고 했다.

세무사신문 제833호(2022.12.1.)

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