"법개정 필요없고 조세저항 작아…세금증가 적어 영향은 미미"
"가격평가·과세체계 보완하고 시장변화 고려해야"
다음달 정부의 보유세 개편안 윤곽 발표를 놓고 종합부동산세(종부세)의 공정시장가액 비율을 올리는 방안이 가장 유력하다는 공공기관의 연구 보고서가 나왔다.
주택금융공사 주택금융연구원은 22일 '주택시장 2018년 1분기 분석 - 최후의 카드 보유세 개편의 전망과 과제' 보고서에서 "보유세는 재산세와 종부세 중 종부세 과세를 현실화하는 방향으로 개편될 것 같다"며 "종부세 현실화는 공정시장가액 비율을 조정하는 방안이 가장 유력하다"고 밝혔다.
연구원은 보유세를 올리는 방안으로 종부세 과세표준 구간별 세율을 올리거나 과세기준인 공시가격 조정, 공정시장가액 비율 조정 3가지를 꼽았다.
이 중 과세표준 구간별 세율 인상은 종부세 납부 대상자만 해당해 특정 집단에만 세금을 더 물릴 수 있다.
종부세는 개인이 보유한 주택 공시가격을 모두 합친 금액에서 6억원(1가구 1주택자는 9억원)을 뺀 뒤 공정시장가액 비율(80%)을 곱해 과세표준을 계산, 이 과세표준 구간별로 적용 세율을 곱해 계산한다.
하지만 세율 조정은 법을 개정해야 해 여야 합의라는 까다로운 절차를 거쳐야 한다.
[주택금융연구원 제공]
과세기준인 공시가격에 아파트의 경우 60∼70% 수준인 실거래가 반영률을 올리는 것도 방법이다.
공시가격 조정은 법 개정 없이도 할 수 있다. 하지만 종부세 대상자뿐 아니라 모든 주택소유자에게 영향을 미쳐 조세 저항이 클 것으로 보인다.
반면 공정시장가액 비율 조정은 법 개정도 필요 없고 종부세 대상자만 해당해 도입 절차가 간편하고 조세 저항도 상대적으로 약할 전망이다.
보고서는 현재 80%인 공정시장가액 비율을 90∼100%까지 상향 조정할 것으로 봤다.
보유한 집들의 공시가격 합이 20억원인 다주택자는 지금은 과세표준이 11억2천만원((20억원-6억원)×80%)이어서 내야 하는 종부세는 421만2천원이다.
그러나 공정시장가액 비율을 100%로 올리면 과세표준은 14억원(20억원-6억원)으로 올라가 종부세도 614만원으로 192만8천원 늘어난다.
하지만 보고서는 공정시장가액 비율을 올리는 정도로는 실질적인 세금 부담 증가액이 미미해 영향이 적을 것으로 봤다.
이 때문에 보고서는 "보유세 개편은 가격평가 체계 및 과세표준에 대한 문제를 먼저 해결하고 시장의 변화를 고려한 후에 결정해야 한다"고 강조했다.
현재 가격평가 체계는 주로 거래 사례 비교법을 많이 쓴다.
이 방법은 거래가 많은 중저가 소형주택은 비교적 정확한 가격평가가 되지만 고가 대형주택은 거래사례가 부족해 공시가격이 저평가될 가능성이 커 과세 역진성의 우려가 있다.
또 공시가격과 실제 거래가격 간의 괴리를 줄이고, 아파트와 단독주택의 기준시가 반영 차이를 줄이는 방안도 선행돼야 한다고 봤다.
최영상 주택금융연구원 연구위원은 "보유세 개편이 효과를 거두려면 세금부과의 기준이 되는 부동산자산에 대한 정확한 평가가 필요하며, 불합리한 과세체계에 대한 보완도 필요하다"며 "양도소득세 중과에 따른 거래절벽이나 대규모 공적 임대주택 공급과 같은 시장변화도 고려해야 한다"고 말했다.
