범정부 차원 투기수요 전방위 압박
정부가 서울 집값을 잡기 위해 연일 파상공세를 펼치고 있다.
지난해 8·2대책처럼 모든 규제를 한꺼번에 쏟아내는 '대책'의 형태가 아니라, 청와대와 범정부가 모두 나서되 순차적으로 시장을 압박하는 모양새다.
지난 21일 김현미 국토교통부 장관의 '집값 급등 지역의 공시가격 인상' 발언으로 시작된 정부의 '집값과의 전쟁 2탄'은 휴일인 26일 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합개발 보류 발표로 이어졌다.
최근 서울 집값 상승의 원인 중 하나가 박원순 시장의 '통합 개발' 발언 때문인 만큼 직접 나서서 '결자해지' 해야 한다는 청와대와 범정부 차원의 공감대가 있었던 것으로 보인다.
이어 27일에는 국토부가 서울 동작·동대문·종로·중구 4곳을 투기지역으로, 경기 광명·하남시를 투기과열지구로, 구리시·안양시 동안구·광교택지개발지구 3곳을 조정대상지역으로 지정하는 규제지역 확대 방안을 내놨다.
또 28일에는 곧바로 금융당국의 전세·임대사업자 대출 집중 점검과 대출 강화 방침을 발표하며 시중은행의 '돈줄 죄기'에 돌입했고, 29일에는 국세청이 부동산 매매 과정에서 탈세 혐의가 있는 360명에 대해 세무조사에 착수했다.
여기에 추가로 남은 카드는 세제와 재건축·재개발 시장에 대한 규제 강화로 보인다.
더불어민주당과 정부, 청와대는 30일 종부세 인상 카드를 떠냈다. 당·정·청은 이날 국회에서 정기국회 및 민생현안 대책 등을 논의하기 위한 자리에서 투기수요를 억제해야 한다고 입을 모았다.
이해찬 더불어민주당 대표는 "3주택 이상이거나 초고가 주택 등에 대해선 종합부동산세(종부세) 강화를 검토해야 하지 않을까 하는데 정부에서도 강력히 검토해 주길 바란다"며 화두를 던졌다.
정부의 내년도 세법 개정안이 이미 국회로 공이 넘어간 상태에서 이번 정기국회 법안 심의과정을 통해 종부세가 추가로 더 인상될 가능성이 커진 것이다.
최근 서울 집값이 오르기 시작한 데에는 박원순 시장의 개발 계획 발표와 함께 시장 기대에 못 미친 종부세 인상안도 원인으로 꼽혔다.
'태풍'급으로 예상했던 보유세 개편안이 '미풍' 수준에 그치자 투자 목적의 수요자들이 다시 집을 사기 시작했다는 것이다.
한 부동산 전문가는 "공시가격 인상, 개발 포기, 대출, 세무조사로 이어진 정부 파상공세의 정점은 종부세 강화 카드로 보인다"고 말했다.
이에 따라 3주택자와 초고가주택의 세율이 현재 정부 제출안보다 대폭 높아질 가능성이 커 보인다.
정부는 지난달 발표한 보유세 개편안에서 내년부터 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율을 과세표준(과표) 6억원을 초과하는 구간별로 0.1∼0.5%포인트 올리고, 최고세율은 2.0%에서 2.5%로 높이기로 했다.
과표 6억∼12억원 구간은 세율을 현행 0.75%에서 0.85%로 상향했다. 과세표준 6억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에 대해서는 0.3%포인트를 추가 과세한다.
그러나 이번 개선안이 3주택 이상 보유자와 초고가주택 보유자 등 지나치게 일부 계층에만 영향을 미치고 상승폭도 높지 않다는 지적이 있어 고가주택의 구간을 세분화하고 세율을 높이는 방안이 논의될 것으로 보인다.
현재 '똘똘한 한 채'에 대한 수요 증가로 서울 집값이 요동치고 있는 만큼 1주택자의 종부세 부과 기준을 현행 9억원에서 6억원으로 낮출 가능성도 있다.
이번 세법개정안에서 5%씩 2년에 걸쳐 90%로 올리기로 했던 종부세 공정시장가액비율의 인상 시기가 앞당겨지고, 90%인 상한을 100%까지 확대할 가능성도 배제할 수 없다.
정부 관계자는 "다주택자에 대한 양도세·종부세 강화에도 불구하고 서울과 같은 특정 지역으로 투자수요가 몰리고 있다는 것이 문제"라며 "보유세를 더 올려야 한다는 데에 공감대가 형성돼 있다"고 말했다.
1주택자의 양도소득세를 강화할 가능성도 있다. 지난 7월 재정개혁특위가 언급한 1가구 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 축소가 그것이다.
1주택자는 10년을 보유하면 최대 80%까지 양도세가 감면되는데 이 경우 고가주택의 양도세가 크게 줄어 주택 부자들이 혜택을 본다는 지적이 있었다.
일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기간은 현행 3년에서 2년으로 단축하는 방안도 검토 대상이다.
국토연구원은 다주택자의 주택 추가 구매에 대한 부담을 늘리기 위해 취득세를 중과해야 한다고 제안하고 있다.
다만 이번에 보유세인 종부세를 대폭 강화할 경우 거래세인 양도세까지 높이면 조세 형평에 맞지 않고, 현재의 매물 잠김 현상이 더욱 심화할 수 있다는 점에서 제외할 가능성도 있다.
특히 장특공제 축소는 집 한 채만 장기 보유하고 있는 노년층이나 은퇴자, 투기목적이 아닌 실수요자들의 반발도 클 것으로 예상돼 조심스럽다.
한 부동산 전문가는 "보유세를 왕창 물리면 세금 부담 때문에 집을 팔 수 있겠지만, 양도세를 더 높이면 세금이 아까워 집을 팔 수가 없다"며 "현재 양도세 중과나 재건축 지위양도 금지 등으로 매물 부족이 심각한 상황에서 정부가 종부세 추가 인상 쪽만 선택할 가능성이 커 보인다"고 말했다.
국토교통부는 현재 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제 가능성을 검토 중이다.
국토부는 특히 현재 규제가 많은 재건축보다 사실상 '규제 무풍지대'인 재개발 시장을 심각하게 보고 있다.
재개발 사업은 사실상 공익성이 많다는 이유로 규제가 거의 없고 재건축처럼 초과이익에 대한 환수 제도도 없다.
용산구 한남뉴타운과 성동구 성수전략정비구역 등은 투자수요가 대거 몰리며 손바뀜이 일어나 3.3㎡당 지분가격이 1억∼1억3천만원을 호가하고 있다.
재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리는 방안은 서울지역 주택공급 부족 우려로 인한 불안 심리를 키울 수 있고 강남 등 집값 급등지역보다는 목동, 상계동 등 외곽지역만 타격을 받아 집값 안정에는 별 효과가 없다고 보는 것으로 전해졌다.
국토부 관계자는 "재건축에 대한 추가 규제를 포함해서 투기수요가 대거 몰리면서 가격 상승을 부추기고 있는 재개발 시장에 대한 제도개선을 함께 검토할 것"이라고 말했다.