쟁점감정가액 분양권의 시가로 본 양도세 과세처분 취소해야

조세심판원은 쟁점감정가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 했다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 검토했던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다 해서 달리 보기는 어렵다고 판단했다.
이에 따라 심판원은 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산부인 규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다는 심판결정례를 내놓았다.
심판결정 처분개요에 의하면 청구인은 2015.8.27. ○○○로부터 대지 1,016㎡를 ○○○에 취득하는 매매계약을 체결하였다가, 2016.2.1. ○○○의 동의를 얻어 상기 매매계약상 권리의무 중 2분의 1을 청구인 ○○○가 승계하는 권리의무 승계계약을 체결하였고, 이후 매매계약의 대상물은 대지 1,014.4㎡로 지번과 면적이 확정되었고 매매가액도 ○○○로 정정되었다는 것을 확인할 수 있다.
한편 ○○세무서장은 2019.6.3.~6.21. 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점법인이 쟁점토지를 담보로 하여 대출받을 목적으로 ○○○이 의뢰하여 ○○○이 감정평가한 가액 ○○○(2018.8.16.을 기준시점, 2018.8.16.을 작성일로 한 것으로)이 쟁점분양권의 시가에 해당하고, 청구인들이 쟁점감정평가액보다 낮은 쟁점거래가액으로 쟁점분양권을 양도하여 조세 부담을 부당히 감소시킨 것은 소득세법 제101조에 따른 부당행위계산 부인규정의 적용대상에 해당하므로 쟁점분양권의 양도가액 합계를 쟁점감정평가액으로 하여, 2016.8.16. 청구인 ○○○에게 2018년 귀속 양도소득세 ○○○을 경정·고지하고, 세무조사 결과를 ○○세무서장에게 통지했다.
○○세무서장은 이에 따라 2019.8.19. 청구인 ○○○에게 2018년 귀속 양도소득세 ○○○을 경정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복, 2019.8.21. 각 심판청구를 제기했다.
청구인들에 의하면 처분청이 쟁점분양권의 시가로 본 쟁점감정평가액은 1개의 감정평가기관의 감정가액으로, 시가에 해당하지 않는 것으로 국세청 등의 유권해석(재재산-499, 2010.7.7. 등)과 조세심판원의 결정례(조심 2011중1916, 2012.5.22. 등)에서도 일관되게 시가에 해당하지 않는 것으로 해석 또는 결정하고 있다.
또 처분청이 제시한 결정례(조심 2011서2024, 2011.12.30. 등)은 “1개 감정기관의 감정가액은 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액에 해당된다고 보기 어렵다”고 판단한 조심 2011서2496, 2013.3.12.(합동회의)이전 사례로 쟁점감정평가액이 시가라는 주장의 근거가 될 수 없다는 것이다.
따라서 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 쟁점분양권의 시가에 해당하지 아니함에도 쟁점감정평가액을 시가로 보아 소득세법 상 부당행위계산 부인규정을 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장했다.
처분청에 의하면 청구인들은 쟁점분양권은 택지개발촉진법에 따라 분양가액 이하로 매매할 수 있어 쟁점거래가액으로 거래하였다고 주장하나, 동 규정과 청구인들 및 ○○○간의 매매계약은 매수자가 당초 분양가액을 계약서상 매매대금 납부약정일에 완납하기 전에 단기차익을 목적으로 분양권 명의변경을 하지 못하도록 한 것이다.
따라서 청구인들과 ○○○간의 매매계약상 잔금납부일은 2017.8.10.로 그 이후에는 잔금을 완납하고 등기한 후 언제든지 제3자에게 차익을 더하여 소유권이전을 할 수 있었다.
또 청구인들 스스로도 잔금납부일 이전이자 전매제한기간인 2016년 6월에 약 ○○○의 차익을 희망하면서 쟁점분양권의 매도를 공인중개사들에게 의뢰하였다는 확인서를 제출한 바 있다.
이에 따라 처분청은 택지개발촉진법 등에 따른 쟁점분양권을 쟁점거래가액에 매매하였다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다는 의견을 냈다.
조세심판원에 따르면 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액으로 2개 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어려운 것으로 판단했다.
또 2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 상증법 제60조 제5항과 그에 따른 상증법 시행령 제49조 제6항은 기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정하도록 한바 있으나(2018.4.4. 감정평가분부터 적용), 쟁점토지는 기준시가인 개별공시지가가 약 ○○○인바 이에도 해당하지 않는다고 할 것이며, 쟁점감정가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 했다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사레가액으로 검토하였던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 보기는 어렵다고 판단했다. 이에 따라 심판원은 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산 부인규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 당초 부과처분은 잘못이 있다고 심리판단, 취소결정(조심 20196광3299, 2020.04.28.)을 내렸다.

세무사신문 제773호(2020.6.2.)