심판원, 신림동 고시촌거주 취업준비생 주민등록이전 이례적 현상으로 볼 수 없어
조세심판원은 신림동 고시촌에 위치한 쟁점오피스텔이 취업준비생이 다수 거주하고 개인적 필요에 따라 주민등록을 이전해 놓은 상황은 이례적 사정이라고 할 수 없는 한 주거목적으로 사용되었다고 단정할 수 없다고 판단했다. 이에 따라 심판원은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 청구인이 신고한 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인하고 중과세율을 적용하여 양도세를 경정·고지한 과세처분은 잘못이라는 심판결정례를 내놓았다.
청구인은 1~4층은 오피스텔이고 5~6층은 다가구주택을 2003년 11월 3일 양수하여 부동산 임대업을 하고 있다. 2018년 4월 12일 청구인은 이 부동산을 양도하고 쟁점오피스텔(14호)은 장기보유특별공제 000 및 기본세율(40%)을, 주택(3가구)은 중과세율(60%)을 적용하여 양도소득세 000신고·납부하였다.
S지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사 결과, 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었다고 보고 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인하도록 처분지시하였으며, 처분청은 이에 따라 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2019년 7월 4일 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 000경정·고지하였다.
청구인은 이에 불복, 2019년 10월 1일 심판청구를 제기하였다. 청구인에 의하면 쟁점오피스텔은 공부상 오피스텔로서 신림동 고시촌 일대에 소재하고 있고, 외부 간판에도 오피스텔임을 공지하고 있으며 14개 호수이고 개별 호당 5~6평 정도의 극히 소규모로 세입자는 대부분 지방 취업준비생이나 고시생으로 거주 인원도 1~2명에 지나지 않는다고 밝혔다.
또 세입자의 전출입내역을 보면 23건 중 2년 미만이 20건(6개월 미만 5건, 1년 이하 12건)임을 보아도 알 수 있고, 세입자 대부분은 1~2인이고 단기간 거주 행태로 보아 원래 세대에서 일시적으로 분리되어 거주한 사람들이 일시적으로 거주한 공간임을 의미한다고 주장했다.
처분청에 의하면 현실적으로 고시원과 주택형 원룸의 차이는 형식적 구분이 쉽지 아니하므로 실질적으로 건물의 외관에서 고시원업을 표방하고 과세사업으로 영위하고 있는지와 시설 내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)의 존재 유무 등으로 구분할 수밖에 없다고 판단했다. 그러나 청구인이 고시원업을 영위하였다고 볼 증빙이 없다고 덧붙였다.
또한 처분청은 쟁점오피스텔의 실질 사용용도 여부를 확인할 수 있는 임대계약서 등의 자료를 제출한 사실이 없다는 의견도 냈다.
한편 조세심판원은 쟁점오피스텔은 건축법 상 업무용 시설로 사용이 승인되었고 이후 그 구조나 시설을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경한 사실이 확인되지 않았다.
또한 과세기록에 의하면 처분청은 임차인들의 주민등록 전출입 현황자료를 주요 근거로 하여 쟁점오피스텔을 주택으로 보았으나 쟁점오피스텔이 위치한 신림동 고시촌의 경우 경험칙 상 수험생이나 취업준비생이 다수 거주하고 있고 그들이 개인적 필요에 의해 주민등록을 이전해 놓는 것 또한 이례적이라고 할 수는 없으므로 특별한 사정이 없는 한 쟁점오피스텔이 주거 목적으로 사용되었다고 단정하기도 어려운 점이 있다고 판단했다.
따라서 심판원은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 청구인이 신고한 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인한 과세처분은 잘못이 있다고 심리판단, 취소결정(조심 2019서3835, 2020.05.21.)을 내렸다.
세무사신문 제774호(2020.6.16.)