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전ㆍ월세신고제 6월 시행…도시지역 보증금 6천만원, 월세 30만원 넘기면 신고대상국토부, 부동산거래신고법 하위법령 입법예고…위반시 최고 100만원 과태료 부과

6월부터 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에 있는 주택의 보증금 6천만원을 초과하는 임대차 계약을 맺으면 30일 내에 지자체에 신고해야 한다. 임대차 3법 중 하나인‘전월세신고제’가 올 6월 1일부터 시행되기 때문이다.


이를 통해 임대소득 데이터베이스가 만들어질 수 있지만, 정부는 제도가 임대소득 과세를 위한 것은 아니며 이에 활용할 계획도 없다고 강조한다.


국토교통부는 6월 1일부터 전월세신고제를 시행하기 위해 신고 대상과 내용, 절차 등 세부 내용을 규정한‘부동산거래신고 등에 관한 법률’시행령 등의 개정안을 입법예고한다고 지난 15일 밝혔다.


작년 당정은 전월세신고제와‘계약갱신청구권제',‘전월세상한제' 등으로 구성된 임대차 3법 법안을 통과시켰다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 작년 7월 31일 법개정과 함께 바로 시행했지만 전월세신고제는 준비를 위해 올해 6월 1일 시행하는 것으로 남겨놨다.


전월세신고제는 임대인이나 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 신고하게 하는 제도다. 대상 주택은 주택임대차보호법을 적용받는 모든 주택으로, 고시원 등 비주택도 신고 대상이다. 시행령 등 개정안은 제도 신고 대상 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정했다.


임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘기면 신고해야 한다. 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 된다. 


갱신 계약을 한 경우엔 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야 한다.임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이지만 둘 중 한쪽이 신고할 수도 있다. 


관할 읍·면·동 주민센터에서 신고할 수 있지만 온라인으로도 임대차 계약서 사진을 제출하는 방식으로 접수할 수 있다.


임차인이 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고도 함께한 것으로 처리된다. 거꾸로 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제시하면 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있다.
국토부 관계자는 "임대차 계약을 신고할 때 이를 입증할 수 있는 별도의 서류를 내도 되지만 웬만하면 계약서 원본을 제시하는 것이 편리할 것”이라고 말했다. 한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 이 사실이 문자 메시지로 통보된다.


임대인이나 임차인이 아니라 공인중개사 등에게 신고를 위임할 수도 있다. 임대차 계약을 허위로 신고하면 100만원의 과태료가 부과된다. 미신고의 경우 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만원에서 100만원까지 차등 부과된다.


제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다. 국토부는 제도 시행을 앞두고 대전시 서구 월평 1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동 주민센터에서 신고제를 시범 운영한다.


전월세신고제를 통해 모인 임대차 가격과 기간, 계약 갱신율 등 임대차 시장 정보는 투명하게 공개돼 국민의 임대차 물건 검색 등에 활용된다. 국토부는 11월께 계약금액, 계약일, 계약기간, 갱신 계약시 임대료 증감액 등 임대차 데이터를 시범 공개할 예정이다.


국토부는 이 데이터가 과세 정보로 활용되는지에 대해 "전월세신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 이를 과세 자료로 활용할 계획도 없다”며 강하게 부인했다.


앞서 정부가 전월세신고제 도입을 추진할 때부터 이 제도가 임대소득세 부과에 활용될 것이라는 전망이 나온 바 있다.


김수상 주택토지실장은 "전월세 신고에 따른 국민 불편을 줄이기 위해 온라인 비대면 신고 처리 시스템을 구축했으며, 향후 신고된 계약내용을 기금 대출이나 보증상품 신청 시 연계해 편의성을 높이는 방안도 추진 중”이라고 말했다.

 


전·월세 신고제 주요내용 Q&A

① 임대차신고제 대상 주택은?
임대차계약을 체결한 주거용 건물(주택)로서 아파트, 다세대 등 `주택' 외 `준주택(고시원, 기숙사 등)', `비주택(공장ㆍ상가내 주택, 판잣집 등)'등도 해당
* 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단(대판 95다51953)

 

② 어떻게 신고해야 하는지?
- 임대한 주택의 관할 읍면동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청이 가능하며, 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고*도 가능
* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속
- 임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인(서명)하여야 하나 임대차 계약서를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능
- 보증금 6천 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약이 신고대상이며, 다만 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외

 

③ 계약서가 꼭 있어야 하는지?
표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능, 확정일자 부여 등 임차인 권리보호 등을 위해 계약서 작성을 권장

 

④ 과태료 부과를 유예한 이유는?
새로운 제도가 도입되는데 따른 일반 국민들의 적응기간, 임대차계약이 통상 2년 단위로 이루어지고 점 등을 감안하여 1년간 유예
 * 12개월 과태료 부과 유예사례:  가축분뇨 퇴비배출 제한 강화, 의약품 성분표시 강화 등

 

⑤ 신고 데이터 공개시점은 언제?
신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정기간 필요함. 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증하여 11월경 시범공개 추진 ('21년 업무보고시 기발표)

 

⑥ 공개되는 데이터는 어떤 내용을 포함하는지?
현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며, 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상됨. 현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나, 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 예정임. 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상됨.

 

⑦ 임대차신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업인지?
임대차신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며, 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도임. 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없음

 

⑧ 임대차신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되는 것인지?
임대차 신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없음
 

 

세무사신문 제794호(2021.4.16.)

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