2017년 8.2 부동산대책 이후로 많은 대책들이 발표 되었다. 그때마다 세법이 개정되고 매년 법령개정까지 더해져서 복잡해졌다. 특히 주의해야 할 점은 일자기준으로 적용여부가 달라지는 것이다.
여기에 임대등록일, 등록신청일, 취득일, 양도일, 매매계약일 등 다양한 변수들이 추가됨으로써 일자와 변수가 합쳐져 수많은 경우의 수가 발생하는 것이 주택 양도세가 복잡하게 된 주요 원인이다.
다음은 일자와 변수들을 기준으로 주의해야 할 주요 규정들을 표로 정리해 보았다.
1. 주택 분양권의 영향
(1) 분양권의 주택 수 포함 여부
주택 분양권에 중요한 변화가 있었다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1주택 비과세 판단과 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에 포함된다. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권만 주택 수에 포함된다.
[표 1, 2 참고]
(2) 상속주택과 일반주택의 범위에 주택 분양권 포함
법 소정 하나의 상속주택과 상속개시 당시부터 보유하고 있던 일반주택이 있을 때 일반주택 양도시상속주택은 주택으로 보지 않는다.
즉, 일반주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다면 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세가 된다.
[표3] 과 같이 상속주택에는 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다. 일반주택에는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함한다.
2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다음[표4]과 같이 주택 분양권도 추가되었다. 이때 중요한 것은 2021년 이후 취득한 분양권부터 적용된다.
1) 상속주택에 다음을 추가
① 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택
② 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권
2) 일반주택에 다음을 추가
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권으로서 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다. 단, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.
2. 1세대1주택 비과세 2년 거주요건 여부
1세대1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건은 2017년 8.2. 부동산대책 때 새로 추가된 요건이다.
취득일과 조정대상지역 그리고 임대여부에 따라서 2년 거주요건의 유무가 달라진다. 2017년 8월 3일 이후 취득당시 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주요건이 있다. 예외로 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 2년 거주요건이 없다.(소세령 154조 ① 4호)
① 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택
위 주택은 거주요건이 없다. 계약금 지급일 현재 1세대 무주택인 경우로서 2017.8.2. 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다.
② 취득당시 조정대상지역이 아닌 경우
무주택세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다.
③ 2019년 12월 16일 이전에 임대 등록한 주택
2019년 12월 16일 이전에 임대 등록한 주택은 단기와 장기 불문하고 거주요건이 없다.
[표 5 참고]
3. 거주주택 비과세에서 임대주택의 요건
임대주택 외 유일한 하나의 거주주택을 양도할 때 비과세 요건을 갖추었다면 1주택으로 보아 거주주택 1세대1주택 비과세가 가능하다.
이 중에서 임대주택의 요건을 살펴보자. 임대주택은 소득세법 시행령 167조의3 2항 2호에 따른 임대주택으로 규정되있다. 먼저 가목과 다목을 보면, 가목은 매입임대주택이고 다목은 건설임대주택이다. 2020년 7월 10일 이전에 임대등록 신청한 주택은 가목과 다목에 따라서 다른 요건을 충족한다면 거주주택의 임대주택으로 인정된다. 반면 2020년 7월 11일 이후에 임대등록 신청한 주택은 거주주택 외 임대주택으로 인정이 안된다.
가목과 다목에는 단기와 장기임대의 개념이 포함되어 있다. 결론적으로 7월 10일 이전에 가목이나 다목으로 임대등록 신청한 주택은 장단기 모두 거주주택 외 임대주택으로 볼 수 있다. 반면 7월 11일 이후 가목이나 다목으로 등록신청분은 장단기임대주택은 인정되지 않는다. 이중에서 장기임대주택은 가목이나 다목으로는 인정이 안되지만 마목과 바목에 따라서 거주주택 외 임대주택에 해당 될 수 있다.(소세령 155조 ⑳)
[표 6 참고]
마목에 따른 장기일반민간매입임대주택은 세법개정에 따라 미묘한 차이가 있다. 우선 거주주택 양도일이 2021년 2월 16일 이전 또는 17일 이후냐에 따라 임대주택으로 볼 수 있는지 여부가 달라진다.
먼저 2021년 2월 16일 이전에 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 외 임대주택의 취득일이 2018년 9월 13일 이전이면 마목에 따른 거주주택 외 장기매입임대주택으로 인정 가능하다. 반면, 취득일이 2018년 9월 14일 이후인 경우에는 기본적으로 임대주택으로 인정가능하되 1세대1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 조정대상지역에서 취득한 주택은 임대주택으로 인정 안된다.
두 번째로 거주주택 양도일이 2021년 2월 17일 이후인 경우에는 새로 개정된 세법이 적용된다.
원칙적으로 취득일에 관계없이 마목에 따라 장기일반 민간매입 임대주택으로 등록하면 거주주택 외 임대주택으로 인정될 수 있다. 단, 2020년 7월 11일 이후 임대등록 신청한 아파트와 2020년 7월 11일 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택은 임대주택으로 인정되지 않는다. 이에 대한 내용을 다음 표로 정리하였다.
[표 7 참고]
셋째, 바목에 따른 장기일반민간건설임대주택은 별다른 제한이 없다. 즉, 언제 취득했느냐와 관계 없이 지금 바목에 따른 임대등록을 해도 다른요건을 충족한다면 거주주택 외 임대주택으로 인정된다.
주의할 점은 거주주택에서의 임대주택 요건과 중과배제에서의 임대주택 요건은 다르다는 것이다.
여기서는 거주주택에서의 임대주택에 대한 규정만 설명하였다.
4. 장기매입임대주택의 종부세 합산배제
(1) 단기임대주택의 종부세 합산배제
2018년 3월 31일 이전에 단기(매입ž건설)임대주택으로 등록한 주택은 종부세 합산배제대상에 해당한다.
반면, 2018년 4월 1일 이후에 등록한 단기임대주택은 합산배제대상에서 제외된다.
[표 8 참고]
(2) 장기일반민간매입임대주택의 종부세 합산배제
1) 개인의 장기일반민간매입임대주택
종합부동산세 합산배제 되는 임대주택 중에서 종합부동산세법 시행령 3조 1항 8호 나목에 따른 개인의 장기매입임대주택은 기본적으로 합산배제 대상이 된다. 다만 예외로 다음의 경우에는 합산 배제 대상에서 제외된다.(종부령 3조 ① 8호 나목)
① 아파트로서 2020년 7월 11일 이후 장기임대주택 임대등록 신청한 주택 및 단기에서 장기로 전환한 것은 합산배제에서 제외된다.
② 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택으로서 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 주택인 경우는 합산배제 적용대상에서 제외된다.
[표 9 참고]
2) 법인의 장기일반민간매입임대주택
법인의 경우 2020년 6월 17일 이전에 나목에 따라 임대등록 신청한 장기매입 임대주택은 지금도 합산배제 적용대상이다. 2020년 6월 18일 이후 임대등록 신청한 주택인 경우 비조정대상지역 내 주택인 경우 합산배제 대상이다. 하지만, 아파트로서 2020년 7월 11일 이후부터 장기임대주택 등록이 원천적으로 불가하다. 그리고 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역 주택인 경우 나목에 따른 장기매입 임대주택은 합산배제대상에서 제외된다.
[표 10 참고]
5. 토지등 양도차익에 대한 법인세 추가과세 제외 여부(민간임대주택 중에서)
법인이 주택을 양도할 때 토지등 양도차익에 대한 법인세가 추가 과세된다. 하지만 민간임대 주택등록을 하는 경우 추가과세가 제외되는 혜택이 있다. 일자를 기준으로 혜택유무가 달라진다. 추가과세제외 대상이라면 의무임대기간 등 다른요건을 갖추었다면 추가과세 제외한다.
먼저, 2018년 3월 31일 이전에 임대 등록한 주택은 장단기(매입ž건설)임대주택 모두 추가과세 제외대상에 해당한다.
둘째, 2018년 4월 1일 이후부터 2020년 6월 17일 이전에 임대등록 신청한 주택은 단기임대주택은 추가과세제외 대상이 아니다. 하지만 장기임대주택은 여전히 추가과세 제외대상에 해당된다.
셋째, 2020년 6월 18일 이후에 임대등록신청한 단기(매입ž건설)임대주택과 장기일반민간매입임대주택은 추가과세 제외대상에 해당 안된다. 반면, 장기민간건설임대주택은 지금 임대등록 신청을 하여도 여전히 추가과세에서 제외 대상이 되는 혜택이 있다.
[표 11 참고]
◈ 감수 : 변 종 화 세무사
세무사신문 제796호(2021.5.17.)