5월은 가정의 달이자 소득세를 신고납부하는 달이다. 주택임대소득에 대해서도 소득세를 신고납부하여야 하는데, 임대주택에 대한 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 작년부터 분리과세로 소득세가 과세되었을 뿐만 아니라 2021.6.1.부터는 주택에 대한 임대보증금이 6,000만원을 초과하거나 또는 매월 임대료가 30만원을 초과하는 경우에는 시·군·구청에 전·월세를 신고하여야 하는 전월세 신고제가 도입됨에 따라 앞으로의 과세 투명성은 더욱 강화될 것으로 보인다. 이러한 점을 고려하면 스스로 주택임대소득에 대한 소득세를 신고납부하는 것이 최상의 절세방법이라 할 수 있다.
주택임대소득은 사업소득으로서 다른 소득인 이자·배당·근로·연금·기타소득과 합산하여 종합소득세로 신고납부하여야 하지만 임대주택에 대한 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세로 납세의무를 종결한다. 즉, 주택임대소득에 대한 과세는 수입금액 2,000만원을 기준으로 그 금액 이하인 경우에는 분리과세로 신고납부하지만 그 금액을 초과하는 경우에는 종합과세로 과세된다. 주택임대 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 차감하여 산정하는데, 필요경비는 분리과세인지 또는 종합과세인지에 따라 달라지고 종합과세라 하더라도 필요경비를 실제 경비로 할지 또는 소득세법에 정해진 경비율로 할 것인지에 따라 달라진다.
주택임대소득에 대한 신고를 분리과세로 하는 경우에는 수입금액의 일정비율을 필요경비로 인정하는데, 세무서 및 시·군·구청에 등록한 임대주택인지 여부에 따라 달라진다. 등록임대주택은 수입금액의 60%가 필요경비이지만 미등록임대주택은 수입금액의 50%가 필요경비이다. 종합과세의 경우에는 장부작성을 통한 실제 경비를 필요경비로 하거나 또는 소득세법에 규정된 경비율을 수입금액에 곱하여 필요경비를 적용할 수 있다. 경비율은 임대주택에서 발생된 수입금액이 직전연도(2020년)와 해당 연도(2021년)에 각각 2,400만원 미만과 7,500만원 미만인 경우와 그 이외로 구분할 수 있는데, 전자는 단순경비율이 적용되고 후자는 기준경비율이 적용된다. 주택임대업에 적용되는 단순경비율은 42.6%이지만 기준경비율은 10.69%이다. 기준경비율을 적용하는 경우에는 기준경비율을 적용한 소득금액과 단순경비율을 적용한 소득금액에 2.8배(복식부기의무자는 3.4배)를 비교하여 그 중 적은 금액을 소득금액으로 한다. 주택임대소득은 수입금액에서 필요경비를 차감하여 산정하는데, 이를 정리하면 다음의 <표>와 같다.
<표>에서 보는 바와 같이 주택임대소득은 분리과세인지 또는 종합과세인지에 따라 달라지고 종합과세도 임대주택에서 실제로 발생된 경비인지 또는 경비율을 적용하는지에 따라 달라진다. 주택임대수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 통상적으로 분리과세가 유리하기 때문에 소득세를 분리과세로 신고한다. 그러나 상황에 따라 종합과세가 더 유리할 수도 있기 때문에 종합과세와 분리과세를 선택하여 소득세를 신고납부할 수 있다.
주택임대 소득금액에서 소득공제를 차감하면 과세표준이 산정되는데, 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 산정된다. 분리과세는 400만원(등록임대주택)과 200만원(미등록임대주택)을 각각 소득공제로 차감하여 과세표준을 산정한 후 14%의 세율을 곱하면 산출세액이 산정된다. 종합과세는 인적공제 등 각종 소득공제를 차감한 후 기본세율(6%~42%)을 적용하여 산출세액을 산정한다. 산출세액에서 세액감면를 차감하면 납부세액이 산정되는데, 등록임대주택으로서 주택임대소득을 분리과세로 소득세를 신고하는 경우에는 30%(임대기간 4년) 및 75%(임대기간 8년)의 세액감면을 적용받을 수 있다. 그러나 세액감면을 적용받는 경우에는 감가상각의제가 적용(사전-2020-법령해석소득-0233 2021.03.09.)되기 때문에 추후 임대주택을 양도함으로써 양도소득세를 신고납부하여야 하는데, 양도소득금액을 산정할 때 감가상각 의제금액은 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 세액감면을 적용받아 적게 내는 소득세 보다 추후 임대주택 양도에 따른 양도소득세를 더 많이 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 세액감면은 적용받지 않는 것이 더 유리하다.
마지막으로 주택임대 수입금액은 임대료와 간주임대료로 구분하는데, 간주임대료는 3주택 이상으로서 임대보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과금액의 60%에 해당하는 금액에 1.8%를 곱하여 간주임대료를 산정한다. 3주택을 산정할 때 소형주택은 제외하는데, 소형주택이란 전용면적이 40㎡이하이면서 공시가격이 2억원 이하인 주택을 말한다.
세무사신문 제796호(2021.5.17.)