■ 사례가액 적용 현황
조세분야에서 최고의 전문가라고 하는 세무사가 납세자로부터 상속세 또는 증여세 신고의뢰를 받고 세법에 따라 상속ㆍ증여재산을 평가하여 신고하였더라도 그 평가액대로 결정될 수 있다고 자신하는 세무사는 그리 많지 않다.
납세자의 재산을 평가하여 신고할 당시에는 그 재산과 관련한 사례가액을 확인할 수 없었으나 과세당국에서 과세표준을 결정할 때 확인되는 경우에는 그 가액으로 결정할 수도 있기 때문이다.
최근에는 상속받거나 증여받는 꼬마빌딩과 같은 부동산에 대해 세법에 따라 평가하여 신고하여도 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 가액으로 결정하기도 하여 더욱 불안하게 하고 있다.
이러한 불확실성은 2004년도부터 시행된 증여세완전포괄주의과세제도와 함께 상속 및 증여재산을 평가할 때에도 시가에 부합되는 가액으로 평가하기 위하여 시가의 범위를 확대하는 개정을 한 이후부터 시작되었다.
이러한 개정 이전까지는 해당 재산과 관련한 사례가액만 시가로 적용하여 왔으나 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 사례가액이 있는 경우에도 이를 시가로 보도록 한 것이다.
납세자가 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 확인할 수 없는 경우에는 세법이 정하는 대로 기준시가로 신고할 수밖에 없다.
이에 대해 과세당국은 납세자가 신고한 내용을 수집한 자료와 비교하여 새로운 사례가액이 확인될 때에는 그 사례가액으로 결정하게 되어 예상하지 못했던 세금이 부과되기도 한다.
이러한 실상은 유사사례가액의 적용과 관련한 심사 또는 심판청구 사례를 조회하면 납세자와 과세당국 사이에 얼마나 많은 분쟁사례가 발생하였는지 금방 알 수 있다.
이러한 점을 개선하기 위해 납세자가 사례가액 확인을 질의하고 이에 대해 과세당국이 답변한 가액으로 신고할 수 있게 하는 사전답변제의 시행을 제안하기도 하였으나 여전히 개선되지 않고 있다.
이러한 사례가액의 적용에 대해 수차례에 걸친 개정이 있었고, 국세청 홈텍스에서는“상속ㆍ증여재산 평가하기”에서‘유사매매사례가액 찾기’를 통해 사례가액을 확인할 수 있도록 지원하고 있으나 3개월 정도의 시차가 발생하여 납세자가 신고할 당시에는 확인되지 않을 수 있다.
국토교통부에서 제공하고 있는“국토교통부 실거래가 공개시스템”에서는 1개월 정도의 시차가 있어 적시성은 있으나 구체적인 비교평가 대상이 어떤 재산인지 확인할 수 없어 유사성을 비교할 수 없는 한계가 있다.
한편, 세무사가 세법에 따라 상속ㆍ증여재산을 평가하여 신고한 이후에 명확한 기준도 없이 과세당국에서는 임의대로 감정평가 대상을 선정하고, 이를 감정기관에 평가를 의뢰하여 평가한 가액으로 결정하기도 한다.
이러한 원칙 없는 감정평가대상의 분류로 감정가액으로 결정된 것을 신고한 세무사는 낭패를 겪는가 하면, 신고한 내용대로 결정된 세무사의 경우에는 안도의 한숨을 쉬기도 한다.
이러한 실태는 세법에서 불확실하게 규정한 측면도 있지만 이를 운용하는 방법에서 현실적으로 적용이 어려운 측면도 있어 이와 관련한 세법의 개정 경과와 개선과제, 절세방안을 정리한다.
■ 사례가액 적용에 대한 세법의 개정 경과
상속ㆍ증여재산을 평가할 때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등으로 일정한 요건에 해당하는 경우에는 이를 시가로 본다.
이러한 시가의 개념에 해당하는 사례가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 전후 6개월 이내의 기간(평가기간) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 이를 시가로 적용한다.
이러한 사례가액은 해당 재산에 대한 사례가액만 시가로 적용하던 것을 해당 재산과 유사한 다른 재산에 대한 거래가 있는 경우와 그렇지 않는 경우에 따라 납세자간 부담세액의 차이가 발생하는 점을 고려하여 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액이 있는 경우에도 해당 가액을 시가로 보도록 하였다.
평가기간의 적용도 상속재산은 평가기준일 전후 6개월, 증여재산은 평가기준일 전후 3개월로 한정하였으나 최근에 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 하는 개정이 있었고, 사례가액의 적용 범위 확대를 위하여 2005년부터는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있도록 하였고, 2019.02.12. 이후에는 상속세 및 증여세 신고기한이 경과한 이후부터 결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 하였다.
한편, 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액 적용하여 신고한 경우에는 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고일 이후에 발생한 사례가액은 시가로 적용하지 않도록 하였다.
■ 개선과제 및 절세전략
우리나라 국세는 대부분 자진신고납부를 통해 납세의무가 확정되지만 상속세나 증여세는 정부부과과세제도로 과세하고 있어 납세자가 과세표준을 신고하는 것은 단순히 협조의무에 해당하여 과세표준을 결정할 때 비로소 납세의무가 확정되므로 신고기한 이후에 확인되는 사례가액으로 결정하더라도 문제될 것이 없다고 할 수 있다.
그러나 재산의 이전방식을 선택할 때 증여 당시에 예상되는 세금을 고려하여 판단하게 되므로 납세의무에 대한 예측가능성은 보장되어야 한다.
현행 세법에서는 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액과 매매가액은 매매계약일, 감정가액은 감정가액평가서 작성일, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액은 그 결정된 날을 기준으로 판단한다.
이러한 세법 적용으로 사례가액은 상속개시일 또는 증여일을 전후에 발생한 사례가액을 찾는 것은 간단한 일이 아니다.
매매의 경우에는 관련 법률에 따라 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 하고 있어 그 신고일에 사례가액을 확인할 수는 없다.
예를 들어 증여일 현재 해당 재산과 유사한 재산에 대해 매매계약서를 작성한 사례가 있다고 하더라도 이것을 공인중개사가 해당 구청 등에 신고하고, 그것이 국세청 홈텍스에서 제공하기까지는 상당한 시간이 소요되어 납세자가 상속세 또는 증여세를 신고할 때까지는 확인되지 아니할 수 있다.
반면에 상속세 결정기한은 과세표준신고기한으로부터 9개월, 증여세 결정기한은 과세표준신고기한으로부터 6개월까지이므로 그 결정기한까지 과세당국에서는 납세자가 신고할 당시에 확인하지 못한 사례가액을 확인할 수 있다.
해당 재산과 유사한 재산의 사례가액 적용에 대해 그동안 많은 분쟁이 발생하였고, 이를 개선하기 위해 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 괄호에서는 신고일 이후에 발생한 유사한 다른 재산의 사례가액은 시가로 적용하지 않도록 하고 있다.
이러한 입법 취지를 고려한다면 현실적인 측면에서 신고일 이후에 국세청 홈텍스에서 조회되는 사례가액은 시가로 인정하지 않도록 개선할 필요가 있다.
현재 국세청 홈텍스에서 조회한 출력물에는 상속개시일 또는 증여일은 표시가 되나 조회한 날은 표시가 되지 않고 있어 조회한 날이 표시되도록 하고, 그 가액을 근거로 신고한 날 이후에 발생한 사례가액은 시가로 적용하지 않도록 개선할 필요가 있다.
한편, 과세요건에 관하여 구체적인 사항을 모두 국회가 마련하는 법률로 규정할 수는 없다. 그렇지만 국민의 권리와 의무에 영향을 주는 사항은 국회의 위임없이 규정하지 않도록 하고 있다. 꼬마빌딩과 같은 부동산에 대한 감정평가에 대해서도 그 대상에 대한 기준도 없이 과세당국이 임의대로 그 대상을 지정하여 감정하는 것은 위헌의 소지가 없다고 단정할 수 없다. 따라서, 감정평가의 대상을 예시하여 납세자가 예측 가능하도록 하여야 할 것이다.
이러한 업무를 수행하는 세무사의 경우에는 불확실성을 해결하기 위해 금년부터 시행하고 있는 상속세및증여세법 제41조의 2[초과배당에 따른 이익의 증여]의 신고방법을 활용할 수도 있다.
개정된 초과배당에 대한 증여이익 계산방법은 1차적으로 초과배당금액에 대한 종합소득세를 차감하여 증여재산가액을 계산하여 신고하고, 종합소득세가 확정된 이후에는 이를 정산하여 증여세를 신고하도록 하고 있다.
유사사례가액의 적용도 국세청 홈텍스의 ‘유사매매사례가액 찾기’에서 조회하여 1차로 신고하고, 신고기한 이후에 추가로 조회하여 평가액이 감소할 때에는 경정청구를 하여 납세자를 지원하는 지혜가 필요하다.
※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.
세무사신문 제797호(2021.6.4.)