2020.08.12. 지방세법의 개정으로 주택에 대한 취득세 산정이 상당히 난해해졌다. 종전에는 단순히 취득가액에 따라 1%~3%의 취득세율이 적용되었는데 이제는 소유하고 있는 주택수가 몇 채인지 그리고 취득하고자 하는 주택이 어디에 소재하고 있는지에 따라 취득세율이 달리 적용된다.
현행 주택 취득세의 핵심은 소유 주택수 산정에 있다. 소유하고 있는 주택수에 따라 취득하려는 주택의 취득세율이 달라지기 때문이다. 예를 들어, 소유하고 있는 주택이 1채인 상태에서 조정대상지역의 2번째 주택을 취득하게 되면 8%의 취득세율이 적용(일시적 2주택에 해당하는 경우에는 1%~3% 세율적용)되고, 소유하고 있는 주택이 2채인 상태에서 조정대상지역의 3번째 주택을 취득하게 되면 12%의 취득세율이 적용된다.
문제는 소유하고 있는 주택수를 산정함에 있어 어떤 주택은 주택수에 포함되고, 어떤 주택은 주택수에 제외되다 보니 주택수 산정이 만만치 않다는 것이다. 이에 어떤 주택들이 주택수에 포함되고 제외되는지 몇가지 사례를 통해 살펴보고자 한다.
■ 주택의 부수토지
취득세에서 주택의 정의는 주택법을 준용하고 있다. 따라서, 건축물 뿐만 아니라 그 부속토지도 주택의 범위안에 포함된다. 결국, 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주되어 주택수에 포함된다.
※ 주택법상 주택의 정의
주택법 제2조 (정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
양도소득세에서는 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않지만 취득세에서는 양도소득세와는 달리 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.
■ 공동소유 주택
취득세 주택수 판정은 세대를 기준으로 판단하기 때문에 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 1주택을 소유한 것으로 보지만, 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 각 세대가 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.
※ 공동소유 주택 주택수 포함여부
① 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택 : 1주택 소유
② 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택 : 각각 1주택 소유
■ 상속받은 주택 등
상속받은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔(이하「상속받은 주택 등」이라 한다.)은 피상속인의 사망이라는 원인으로 인해 어쩔 수 없이 승계받은 주택 등이기 때문에 상속개시일로부터 5년 동안은 주택수에서 제외된다.
문제는 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이전에 상속받은 주택 등은 이미 상속개시일로부터 5년이 경과되어 대부분 주택수에 포함될 수 있다는 것이다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 개정된 법 시행일 전에 상속받은 주택 등은 2020.08.12.부터 5년을 다시 기산한다.
만약, 주택 등을 단독상속이 아닌 공동상속으로 취득한 경우에는 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자 순으로 주된 상속인을 판정하여 주된 상속인이 해당 주택 등을 소유한 것으로 본다. 따라서, 주된 상속인이 아닌 나머지 공동상속인은 상속주택이 주택수에 포함될 여지가 없다.
※ 상속받은 주택등 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 상속받은 주택 등 : 2020.08.12. 부터 5년 동안 주택수에서 제외
② 2020.08.12. 이후에 상속받은 주택 등
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이내 : 주택수 제외
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이후 : 주택수 포함
③ 공동상속주택은 다음 순서에 의한 주된 상속인의 주택수에 포함
(주된 상속인 판단 : 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자)
■ 임대주택
지방자치단체 또는 세무서에 임대주택으로 등록한 주택 역시 취득세 주택수를 판정함에 있어 주택수에 포함된다. 임대주택으로 등록했다고 해서 주택수 판정에서 제외되는 것은 아니기 때문에 주의해야 한다. 참고로, 임대주주택은 종합부동산세(합산배제) 및 양도소득세 1세대 1주택 비과세(거주주택 비과세) 적용시에만 주택수에서 제외될 뿐 취득세 주택수 판정, 양도소득세 중과대상 주택수 판정시에는 예외없이 모두 포함된다.
■ 오피스텔
취득세 주택수를 판정함에 있어 납세자들이 가장 혼동하는 것이 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 국세(양도소득세)와 지방세(취득세)에서 그 취급을 달리 하고 있어 더욱 어렵게 느껴진다.
국세에서는 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다면 무조건 주택으로 보지만, 취득세에서는 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되는 경우에 한하여 주택으로 본다. 즉, 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있지 않다면 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다 할지라도 주택으로 보지 않는다.
이때 주의해야 할 점은 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있다고 해서 무조건 주택으로 보는 것은 아니라는 것이다. 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 오피스텔부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 오피스텔은 제외)되기 때문에 2020.08.11. 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있다 할지라도 주택수에 포함되지 않는다. 참고로, 현재 대부분의 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있다 할지라도 재산세가 업무용으로 부과되고 있으며, 오피스텔을 지방자치단체에 임대주택으로 등록했거나, 오피스텔에 대한 재산세를 주택분으로 과세해 달라고 별도 지방자치단체에 재산세 과세대상 변동신고를 한 경우에 한하여 재산세가 주택분으로 과세되고 있다.
※ 오피스텔 주택수 포함여부
① 재산세가 업무용으로 과세되는 오피스텔(취득시기·실제 사용용도 무관) : 주택수 제외
② 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔 : 취득시기에 따라 다음과 같이 구분
·2020.08.11. 이전에 취득 : 주택수 제외
·2020.08.12. 이후에 취득 : 주택수 포함
(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 오피스텔은 제외)
■ 조합원입주권
조합원입주권은 「도시정비법」에 의한 재건축사업⦁재개발사업과 「소규모주택정비법」에 의한 소규모재건축사업으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미한다. 이러한 조합원입주권은 향후 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로 다른 주택을 취득할 때에는 주택으로 보아 주택수에 포함된다.
그렇다고 모든 조합원입주권이 주택수에 포함되는 것은 아니고 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 조합원입주권부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 조합원입주권은 제외)된다.
이때, 조합원입주권의 취득시점은 원조합원(관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하고 있어 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은 자)과 승계조합원(관리처분계획인가일 이후에 조합원입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원의 자격을 승계받은 자)에 따라 달라진다.
원조합원은 관리처분계획인가일 이후 주택이 멸실된 시점이 취득시점이 되고, 승계조합원은 조합원입주권을 승계취득한 날이 취득시점이 된다.
※ 조합원입주권 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 취득한 조합원입주권 : 주택수 제외
② 2020.08.12. 이후에 취득한 조합원입주권 : 주택수 포함
(단, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 조합원입주권은 제외)
■ 주택분양권
주택분양권은「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 의미한다. 따라서, 오피스텔 분양권은 주택분양권의 범위에 포함될 여지가 없다. 이러한 주택분양권 역시 향후 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로 다른 주택을 취득할 때에는 주택으로 보아 주택수에 포함된다.
조합원입주권과 마찬가지로 모든 주택분양권이 주택수에 포함되는 것은 아니고 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 주택분양권부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 주택분양권은 제외)된다.
※ 주택분양권 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 취득한 분양권 : 주택수 제외
② 2020.08.12. 이후에 취득한 분양권 : 주택수 포함
(단, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 주택분양권은 제외)
■ 취득세 주택수 판정시 제외되는 주택
다음에 해당하는 주택은 다른 주택을 취득할 경우 주택수 판정시 제외된다. 해당 주택은 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택이기 때문에 소유주택수 산정시 예외적으로 주택수에서 제외해주고 있다.
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세무사신문 제797호(2021.6.4.)