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조합원(입주권)과 분양권 관련 쟁점

1. 개요

1) 조합원입주권과 분양권은 일반주택의 양도 시, 1세대 1주택 비과세 또는 다주택 중과세 판단 시 소유 주택 수에 포함하며, 분양권은 2년 이상 보유 후 양도(2021.6.1. 이후) 시 60%의 양도세 세율을 적용한다.

 

2) 조합원입주권이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로서 다음 각 호의 사업에 따른 조합원입주권에 한하여 일반주택의 처분 시 주택 수에 산입한다.
① 도정법상 재건축사업
② 도정법상 재개발사업
③ 빈집정비법상 소규모재건축사업

 

3) "분양권" 이란 「주택법」 등 다음 표 각 호에서 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

(2020.8.18. 신설)(소득법 제88조 제10호, 소득령 제152조의4) 1세대 1주택 비과세(소득법 제89조②) 또는 1세대 다주택 중과세(소득법 제104조⑦ 제2호 또는 제4호) 판단 시 보유 주택 수에 산입하는 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.(소득세법 부칙 제4호[법률 제17477호], 2020.8.18.)
1. 「건축물의 분양에 관한 법률」(2021.02.17 신설)
2. 「공공주택 특별법」(2021.02.17 신설)
3. 「도시개발법」(2021.02.17 신설)
4. 「도시 및 주거환경정비법」(2021.02.17 신설)
5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(2021.02.17 신설)
6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(2021.02.17 신설)
7. 「주택법」(2021.02.17 신설)
8. 「택지개발촉진법」(2021.02.17. 신설)

 

2. 조합원입주권에 해당되지 않는 `입주권'의 `분양권' 해당 여부

1) 문제 제기

도시정비법상 주거환경개선사업의 조합원이 관리처분계획에 따라 취득한 입주권과 빈집정비법상 가로주택정비사업의 조합원이 사업시행계획에 따라 취득한 입주권(이하‘입주권’이라 한다)은 조합원입주권에 해당되지 않는다. 

그렇다면 해당 입주권은 세법상 “분양권”에 해당되는가? 분양권에 해당되는 경우 다른 주택의 양도 시 소유 주택 수에 산입되어 비과세가 배제되거나 중과세가 될 수 있다. 

또한 2021.6.1. 이후 양도 시 2년 이상 보유 후 양도하는 경우에도 60%의 중과세율이 적용될 수 있다.

 

2) 입주권을 분양권으로 보기 위해서는 아래 표의 제4호 또는 제5호를 해석함에 있어 “「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위”를 포함하는 것으로 해석하여야 한다.

※ `분양권'이란 다음 각 호의 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
   1호∼3호 : - 생략 -
   4.「도시 및 주거환경정비법」
   5.「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
   6.∼8호 : - 생략 -

 

3. 입주권을 분양권으로 보는 경우의 문제점

1) 소득세법 측면에서

입주권을 분양권으로 보는 경우, 조합원이 관리처분계획인가 등에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위(재개발사업, 재건축사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업)는 모두 소득세법 제88조 제10호에서의 ‘분양권’의 범위에 해당된다.

또한 이미 분양권으로 정의된 입주권 중 도정법상 재개발사업, 재건축사업 및 빈집정비법상 소규모재건축사업의 입주권은 소득세법 제88조 제9호에서의 ‘조합원 입주권’으로 별도로 정의된다.

결국, 조합원입주권은 분양권의 정의에도 포함되기에 세법 적용의 문제가 발생한다.(조합원입주권을 2년 이상 보유 후 양도 시 일반세율을 적용하도록 하고 있으나, 조합원입주권이 분양권 범위에도 해당되어 분양권의 2년 이상 보유 시 세율인 60%의 세율이 적용되는 문제가 발생함 ; 세율 경합 시 둘 중 높은 세율 적용 원칙 반영) 이러한 문제를 해결하기 위해서는 소득세법 제88조 제10호에 단서 규정을 두어 “제9호의 조합원입주권은 제외”라는 문구를 두었어야 하나 현행 규정에서는 없다.

 

2) 지방세법 측면에서

지방세법(제13조의3 제3호)에서 “주택분양권”을 정의하면서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(제3조제1항 제2호) 규정을 준용하고 있다. 입주권을 분양권으로 보는 경우 다음과 같은 문제가 발생한다.

첫째, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호 규정에 따라 조합원이 도시정비법 또는 빈집정비법에 따라 조합과 공급계약을 체결하고 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 구청 등에 신고를 하여야 한다. 정비사업조합 실무상 일반분양 분에 대한 공급계약 시 구청 등에 30일 이내에 신고의무를 이행하고 있으나, 조합원이 관리처분계획 등에 따라 공급받은 경우 조합과 본 계약 체결 시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 내용을 구청 등에 신고를 하지 않는 것으로 파악된다.
두 번째, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제3호 규정에서 다음과 같이 주택분양권 (가목)과 입주권(조합원입주권 포함)(나목)을 별도로 구분하고 있다.

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
만약, 입주권을 주택분양권으로 보는 경우, 위 가목과 나목을 별도로 구분할 이유가 없다.

 

3) 정책적 취지 측면에서

정부는 부동산시장 과열로 2020년 7월 10일 부동산안정화 대책을 발표하였다. 
대책에서는 투기수요가 많은 주택분양권과 조합원입주권에 대해 세제상 불이익을 주는 규정을 도입하였다.

주택분양권과 조합원입주권을 주택 수에 포함하여 유상 취득 시 취득세 중과(8%, 12%), 양도세 비과세 배제 및 다주택자 중과(20%, 30%), 단기매매 시 초중과세율 적용(70%, 60%) 등 세제를 강화하였다. 다만, 2년 경과하여 양도하는 경우 조합원입주권(재개발·재건축, 소규모재건축)은 양도세 기본누진세율(6%~45%)을 적용하도록 하였고, (주택)분양권은 60%의 높은 세율을 적용하도록 하였다.

입주권(주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업)은 조합원입주권 또는 주택분양권에 비해 투기수요가 제한적이다. 투기성으로 보면 `주택분양권>조합원입주권>입주권'의 순서이다. 

만약, 입주권을 분양권으로 보는 경우 투기성이 더 많은 조합원입주권에 비해 더 많은 불이익을 받게 되어 정책적 취지와 맞지 않다.

 

4. 입주권을 주택분양권으로 보지 않는 경우

입주권을 분양권으로 보지 않는 경우, 위 “3” 에서 본 바와 같이 소득세법상 ‘분양권’(법 제88조 제10호)의 범위에 조합원입주권(법 제88조 제9호)이 포함되어 세법 적용에 있어 충돌이 발생하는 문제가 발생하지 않으며, 지방세법(법 13조의3)에서 준용하는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호 및 제3호 규정에 부합하고, 2020년 7.10. 부동산안정화 대책의 정책적 취지와 맞는다.

 

5. 분양권 규정의 해석(향후 국세청 해석을 면밀히 확인 후 실무 적용 요망)

위 “4”의 결론에 따라 분양권(소득법 제88조 제10호)은 “일반인이 시행사(조합등)로부터 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)”로 해석하여야 한다. 본 해석을 바탕으로 다음과 같은 결과를 도출할 수 있다.

◈ 감수 : 김 영 인 세무사

 

 

세무사신문 제799호(2021.7.1.)

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