15억주택 8.5억 차익 매도시 양도세 5억4천만→2억7천만원
연간 재산·종부세 부담 4천589만→136만원으로 줄어
"2주택자 6월1일 전 한 채 양도하면 절세효과 상당…대량 매물 예상"
조정대상 지역에 공시가 15억원과 7억원 상당의 집을 두 채 가진 2주택자가 내달 말까지 집을 팔아 1주택자가 될 경우 올 한해에만 3억원 이상 세 부담을 줄일 수 있는 것으로 나타났다.
윤석열 정부가 추진하는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치와 문재인 정부가 발표한 1세대 1주택자 재산세·종합부동산세 부담 완화 방안을 동시에 누린다는 가정으로 산출한 결과다.
부동산 세금계산서비스 '셀리몬(Selleymon)'의 양도세·재산세·종부세 시뮬레이션 결과를 4일 보면 올해 기준 공시가 15억원(시가 19억원)과 7억원(시가 10억원) 주택 두 채를 가진 2주택자가 15억원 짜리 주택을 올해 보유세 기산일인 6월 1일 이전에 팔아 1세대 1주택자가 된 경우 3억원 이상의 세 부담 경감 효과를 볼 수 있다.
셀리몬은 올해 기준 공시가 15억원 주택과 공시가 7억원인 주택 두 채를 조정대상지역에 보유 중인 63세 A씨를 사례로 들었다.
공시가 15억원인 주택의 경우 2012년에 10억5천만원에 구입해 현재 시가는 19억원이다. 지난해 공시가는 13억원이었다.
공시가 7억원인 주택은 2015년에 5억원에 구입해 현재 가격은 10억원 상당이다. 지난해 공시가는 6억3천만원이었다.
A씨가 현행 다주택자 양도세 중과 제도하에서 공시가 15억짜리 주택을 양도가액 19억원에 매도할 경우 양도차익 8억5천만원 중 5억3천905만원을 세금으로 내야 한다.
조정대상지역에서 2주택자을 보유한 사람에게 적용되는 양도세 중과세율 20%포인트를 적용한 결과다. 기본세율이 6∼45%인 점을 고려하면 적용되는 최고구간 세율이 65%에 달한다.
윤석열 당선인 대통령직 인수위원회는 다주택자 양도소득세 중과세율을 1년간 한시 배제하는 방안을 추진 중이다.
이 경우 조정대상지역 2주택자의 양도소득세율은 20%포인트 중과세율이 사라지고 기본세율(6∼45%)만 남는다.
A씨가 한시 배제 상태에서 공시가 15억원 주택을 양도가액 19억원에 매각, 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받는다면 양도세가 2억7천406만원으로 줄어든다. 중과세율만 배제해도 2억6천499만원의 절세 효과가 발생한다.
양도세 중과 한시 배제 조치는 이르면 이달 중 늦어도 5월 11일 이후에는 적용되기 시작한다.
재산세와 종부세 등 보유세 부담 차이는 더 크다.
A씨가 공시가 15억원·7억원 주택을 그대로 보유하고 있을 경우 올해 부담해야 할 재산세는 667만원, 종부세는 3천922만원이다. 총 보유세 부담이 4천589만원에 달한다.
보유세 기산일인 6월 1일 이전에 공시가 15억원 주택을 매각해 1세대 1주택자가 된다면 올해는 재산세 136만원만 내면 된다.
공시가 7억원 주택을 매각한다면 재산세 408만원에 종부세 34만원을 더한 442만원을 보유세로 낸다.
보유세 격차는 종부세에서 크게 벌어진다. 다주택자에게 부과하는 종부세율이 1.2~6.0%로 1주택자의 0.6~3.0%보다 구간별로 2배 안팎 높은 데다 기본공제도 1세대 1주택자는 11억원인데 비해 다주택자는 6억원에 그친다.
1세대 1주택자가 누리는 연령·보유 공제도 다주택에게는 적용되지 않는다.
최근 문재인 정부가 발표한 보유세 부담 완화 방안도 상당한 차이를 만든다. 1세대 1주택자는 보유세 산정 때 올해가 아닌 지난해 공시가격을 쓰는데 비해 다주택자는 올해 공시가를 쓴다. 올해 공동주택 공시가는 지난해보다 평균 17.22% 올랐다.
주택 한 채를 매각함으로써 보유세가 많게는 4천452만원 줄어든다.
셀리몬 운영사 아티웰스의 이선구 대표는 "조정대상지역 내에 2주택을 보유하고 있는 다주택자가 6월 1일 전에 1주택을 양도한다면, 양도소득세뿐만 아니라 보유세 절세 효과도 상당하기 때문에 상당량의 매물이 나올 것으로 기대한다"고 말했다.