한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.
사례 1. 상속주택과 신규취득 주택 및 종전주택을 보유하다가 종전주택을 양도한 경우 일시적 2주택 비과세 적용 여부
■ 사실관계 및 질의
1. 주택보유현황
1) 상속주택 : 1984.6.1. 부친사망으로 상속받음[단, 상속등기는 안 된 상태임], 모친은 1983.7.3. 이미 별세함. 6형제 중 본인은 셋째임.
2) 양도주택 : 1999.8.31에 취득하여 2019.10.21에 양도함.
3) 신규주택 취득 : 2019.10.17.에 신규취득 함.
2. 질문 : 이사를 가기위해 3)의 신규주택을 2019.10.17.에 취득하고 2)의 기존주택(양도주택)을 2019.10.21.에 양도할 경우 위 1)의 상속주택과 상관없이 위 2)주택이 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는지?
■ 답변 및 해설
1) 1984.6.1. 부친사망 당시 부친세대를 기준으로 다른주택을 보유한 사실이 없이 유일한 1주택을 셋째가 상속재산 협의분할 방법에 따른 단독상속한 것으로 간주하며, 상속등기 실행할 때에도 3째 단독상속 등기할 것임을 전제로 합니다. 왜냐면, 상속등기되지 않았기 때문에 해당주택은 6형제의 공동상속일 수밖에 없고 이 경우 해당 유일한 상속1주택은 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호에 따른 선순위자의 소유주택으로 간주되기 때문입니다.
2) 위 1)의 조건이 충족되었고, 1984. 6. 1.에 상속개시된 상속주택(A)은 소득세법 시행령 제155조 제2항을 적용받아 종전주택(B)과 신규주택(C)은 일시적 2주택이 되어 제155조 제1항을 적용받을 수 있게 되므로 C주택을 취득한 때부터 3년(조정대상지역은 2년, 2020. 2. 11. 이후 양도주택은 1년이되 C주택 취득시기가 조정대상지역공고일 이전인 경우이거나 2019. 12. 16. 이전에 취득한 경우는 2년) 이내에 양도하는 B주택은 비과세가 가능합니다.
■ 관련법령 및 유권해석
*소득세법 기본통칙 89-155…2
【대체취득 및 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세】
① 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 영 제155조 제4항 및 제5항에 따른 혼인 또는 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2013. 5. 24. 개정)
② 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 영 제155조 제2항에 따른 상속주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 상속주택이 아닌 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 1주택을 취득함으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년내에 상속주택이 아닌 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2013. 5. 24. 개정)
사례 2. 귀농주택 취득 후 일반주택 취득하여 양도한 경우 비과세
■ 사실관계 및 질의
귀농하여 시골에 귀농주택(甲)을 취득한 후 도시에 일반주택(乙)을 취득하였습니다. 소득세법 시행령 제155조 제7항의 비과세 요건은 모두 충족하는데 이 일반주택(乙)을 먼저 양도한다면 비과세가 가능한가요?
법 조문에는 일반주택과 귀농주택의 취득시기 선후(先後)규정이 없습니다. 단지 일반주택과 귀농주택 보유 중 일반주택을 양도 비과세한다고 하는데 아래 예규와 같이 아직도 이 예규가 효력이 있는 지 궁금합니다.
○ 재일 46014-1406 (1998. 7. 27)
국내에 1개의 일반주택(농어촌주택에 해당되지 아니한 주택, 이하 같음)을 소유하고 있던 자가 소득세법시행령 제155조 제10항의 규정에 의한 “귀농주택” 을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에도 영농을 목적으로 세대전원이 귀농한 후 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 양도소득세를 비과세하는 것이나, “귀농주택” 을 취득하여 귀농한 후 취득한 일반주택은 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.
■ 답변 및 해설
1) 영농ㆍ영어 목적의 귀농주택{ “귀농주택”이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.}인 경우만큼은 2016. 2. 17. 이후 귀농주택 취득분부터는 그 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 이를 적용한다(소득세법 시행령 제155조 제7항 단서신설, 2016. 2. 17. 대통령령 개정부칙 제10조).
2) 농어촌주택 중 귀농주택의 경우에는 영농ㆍ영어에 종사하고자 하는 사람이 귀농일 전후(前後)의 시기에 취득한 귀농주택으로 하되, 특히 귀농 후 일반주택을 순차 취득하여 취득과 양도를 반복하는 모든 일반주택에 대하여 특례규정을 적용하는 것이 아니라 그 귀농주택을 취득한 날부터 5년(2016. 2. 17. 이후 귀농주택 취득분부터 적용, 2016. 2. 17. 대통령령 제26982호 부칙 제10조) 이내에 최초로 양도하는 양도일 현재 비과세 요건을 충족한 일반1주택만으로 국한하여(소득세법 시행령 제155조 제7항 단서신설, 2016. 2. 17.) 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용된다.
3) 귀농주택의 취득시기는 귀농일 전후(前後) 여부와는 무관하지만, 귀농주택과 일반주택의 취득시기 선후는 반드시 일반주택 先취득하고, 농어촌주택인 귀농주택 後취득한 경우만 비과세 특례규정을 적용할 수 있습니다.
만일 그리하지 아니하면 누구나 귀농주택 취득하고 다시 일반주택 취득한 경우까지도 부득이한 사유를 적용하게 되는 모순이 발생하기 때문입니다.
■ 관련법령 및 유권해석
*소득세법 시행령 제155조 제7항 제3호의 경우는 귀농을 장려하려는 취지에서 일반주택을 소유하는 자가 귀농을 목적으로 농어촌주택을 취득하여 거주하고 있는 경우에는 위 일반주택을 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 부과하지 않겠다는 취지라 할 것이고,
위와 같은 구 소득세법 시행령 제155조 제7항의 취지에 비추어 볼 때, 같은 조 제11항의 취지는 일반주택을 보유하던 자가 귀농을 목적으로 농어가주택을 취득한 후 종전에 보유하였던 일반주택을 양도하면서 비과세 적용을 받고도 그 후 다시 다른 일반주택을 취득하여 양도하는 행위를 반복하는 경우, 그에 대하여도 계속 위 제7항을 적용하여 비과세하는 것은 위 규정의 취지에 반하는 것임(대법원 2004두10869, 2005. 12. 23. ; 심사양도2019－0005, 2019. 4. 24.)
세무사신문 제767호(2020.3.3.)