한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.<편집자>
임대주택(또는 조특법상 특례대상 감면주택)과 일시적 2주택 상황에서 고가주택 중 9억원 초과상당분 중과여부
■ 사실관계 및 질의
1991년부터 거주하여 오던 주택이 있던 상태에서 2012년도에 다중주택을 구입하여 구청에 주택임대을 등록하고 세무서에 면세사업자를 등록한 상태에서 거주해온 주택을 양도하였습니다.
양도가액 14억으로 고가주택에 해당하는 바, 고가주택 중 9억원 이하 상당분 양도차익은 비과세 처리되나, 9억 초과 부분은 2주택에 해당하므로 장기보유특별공제를 제외하고 조정대상지역이므로 2주택 10%를 할증하는 것이 맞는지, 전체를 80% 장기보유특별공제하고 비과세에 대하여 계산하는 게 맞는지 의문입니다.
2019. 2월 예규에 임대주택이 있고 일시적인 2주택 시에는 9억 초과부분은 3주택으로 보아 20% 중과와 장특공제를 하지 않아야 한다고 하므로 위 경우에도 2주택 중과되는지 여부가 궁금합니다.
■ 답변 및 해설
1) 기존 거주주택을 2년 이상 보유하였고, 그 보유기간 중에 2년 이상 거주한 사실이 입증되고, 다중주택이 건축법 시행령 별표1의 제1호 나목에 따른 기준에 분명하게 입증된 경우이면 2주택으로 보유한 결과이지만 만일의 경우 그 다중주택이 건축법 시행령 별표1에 정한 기준을 초과한 때에는 각각을 1주택으로 볼 수도 있음에 특히 유의를 당부드리고,
2) 다중주택을 세무서와 지자체에 모두 임대사업자등록을 한 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각목 어느 하나의 장기민간임대주택 요건(5년 또는 8년 이상 의무임대기간, 임대개시일 당시 기준시가, 임대주택 수, 조정대상지역, 연간임대료 증가율 5% 미만 여부 등 충족조건)을 충족한 경우라면 동법 시행령 제155조 제20항에 따라 거주주택은 비과세 대상입니다.
3) 하지만, 거주주택이 고가주택인 경우 위 2)조건을 충족한 장기임대주택만을 보유한 때에는 설령 장기임대주택과 거주주택의 합이 3 이상에 해당되더라도 중과대상 주택 수에 포함된 조정대상지역에 소재한 때의 거주주택이 유일한 일반1주택(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제10호, 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제10호)인 때에는 중과하지 않고 장특공제 대상입니다.
4) 중과대상이라는 유권해석은 2주택이 일시적 2주택(종전주택인 거주주택인 고가주택 甲과 일시적 상태의 신규주택 乙) 상황이고 장기임대주택 丙(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각목의 장기임대주택을 의미)을 보유한 경우 甲주택은 비과세대상이 되는 고가주택이므로 9억원 초과상당분 양도차익은 과세대상이고, 甲주택 양도일 현재 장기임대주택을 포함하여 3주택(甲ㆍ乙ㆍ丙) 이상임에는 틀림이 없으므로 그 양도차익에 대하여는 「소득세법」 제104조 제7항에 따라 장특배제와 중과세율을 적용하는 것이 옳다는 의미입니다.
5) 그래서 혹여라도 다중주택이라는 건물이 혹여 각각 1호를 1주택으로 볼 위 1)과 같은 문제가 발생하게 되면 1세대 3주택 이상에 해당될 수 있음에 특히 유의하시기 바랍니다.
■ 관련법령 및 유권해석
* 「조세특례제한법」 제99조의2에 해당하는 주택(丙주택)은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 양도하는 주택(甲주택)이 고가주택인 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제3호 단서 규정에 의해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없으며, 「소득세법」 제104조 제7항 제3호의 세율을 적용하는 것임.(서면－2018－부동산－3457, 2019. 2. 14.)
* 거주자 및 거주자가 속한 세대가 거주주택과 신규주택을 보유하다 장기임대주택을 취득하고 조정대상지역 내 거주주택을 양도한 경우 거주주택과 장기임대주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 각 호의 요건을 충족하고, 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득, 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조 제1항을 적용하며,
해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것임. 또한, 이 때 적용할 세율은 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하고, 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것임.(사전－2019－법령해석재산－0368, 2019.11.1.)
세무사신문 제766호(2020.2.17.)