한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.<편집자>
주택의 부수토지를 지분 또는 분할양도한 경우 비과세 여부
■ 사실관계 및 질의
현재 주택면적 지번 1244 : 25㎡
1. 부수토지 지번 1244 : 면적 140㎡
2. 부수토지 지번 1244-1 : 면적 60㎡
도시지역에 위치해 있는 주택이 있는데 이중 ‘1244-1’토지만 60㎡를 구청에서 수용했습니다. 이전등기일 2019년 9월 5일입니다.
‘1244-1’토지는 올해 2월경 분할되었으며 이유는 수용협의 중에 편의상 미리 분할하였다고 소유자분께서 말씀해 주셨습니다.
‘1244’와 ‘1244-1’은 같은 울타리 안에 있으며 주택은 등기는 ‘1244’번지에만 있지만 실질은 ‘1244’와 ‘12 44-1’에 걸쳐 있습니다. 주택 등기는 안 넘어갔지만 ‘1244-1’부분의 건물을 철거 예정이기 때문에 나머지 ‘1 244’ 위에 있는 주택도 의미가 없어져서 수용으로 인해서 걸쳐 있는 주택 전부를 철거 예정이며 수용확인서에는 ‘1244-1’위에 있는 건물을 지장물로 표현하였습니다.
3. 현재 일시적 1세대 2주택 상태이며 해당 주택이 종전주택입니다. 신규주택 취득일은 2016년 10월입니다. 조정대상지역 外 지역입니다.
Q. ‘1244-1’의 수용 경우도 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는지 궁금합니다. 그리고 수용일로부터 5년 이내에 잔존주택과 토지를 양도하는 경우 1세대 1주택 규정을 적용받을 수 있는지 궁금합니다.
Q. ‘1244-1’ 토지의 분할과정을 생각해 보았을 때 ‘1244’토지와 동일 시하여 부수토지 및 비과세 판단을 할 수 있는지 궁금합니다.
Q. 건물과 토지가 같이 넘어 갈 때만 비과세를 적용받을 수 있을지 궁금합니다.
Q. 또한 비과세가 적용된다면 25* 60*5/(60+140)의 식으로 안분해서 계산해야 되는지 아니면 전체 다 적용받을 수 있을지 궁금합니다.
Q. 건물하고 토지하고 같이 넘어 갈 때만 비과세 적용받을 수 있다고 가정했을 때 해당 주택건물에 대해서는 아직 등기가 안 넘어간 상태인데 수용등기가 된다면 ‘1244-1’ 토지와 ‘1244’ 건물에 대해서 하나의 거래로 보아 비과세적용이 가능할지 궁금합니다.
Q. 수용확인서에는 지장물로 나와 있지만 해당 수용으로 인해서 주택을 철거한다는 구청의 확인서 같은 것을 첨부하면 토지분에 대해서 비과세가 가능한지 궁금합니다.
■ 답변 및 해설
1) 당초 ‘1244’를 공익사업시행청에서 수용 또는 협의매수 목적으로 강제로 ‘1244’와 ‘1244-1’로 분할하였을 것이므로 지상건축물과 그 부수토지는 동일한 생활공간영역 내의 한 울타리 내에 소재하였을 것이므로 분할여부에 무관하게 ‘1244’로 보아 판단함이 옳을 것이고,
2) 비과세 대상 토지면적은 도시지역이므로 주택면적 25㎡의 5배인 125㎡만 해당될 것이고, 수용토지 면적인 60㎡ 중 125㎡에 200분의 60를 곱한 면적(37.5㎡)은 비과세에 해당되지만 나머지 22.5㎡(=60-37.5)는 과세대상일 것이고, 잔여면적 140㎡(=200-60)은 비과세 배제대상이고,
3) 설령 위 2)와 같이 비과세대상일지라도 1㎡당 수용보상가를 전체토지면적 200㎡에 곱한 값에 주택가격을 합한금액이 9억원을 초과하면 고가주택이 되어 양도실가 9억원 초과상당분 양도차익은 과세대상임에 유의하시고,
4) 과세대상일지라도 조특법 제77조에 따른 공익사업용으로 그 취득시기가 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전인 때에는 10%(현금보상) 감면대상이고, 도시지역으로 주택정착면적의 5배를 초과하였기에 소득세법 시행령 제168조의12에 따라 비사업용 토지의 범위에 포함되지만 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호에 따라 그 취득시기가 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전인 때에는 비사업용 토지에서 제외되며,
5) 기타 질문은 아래 내용을 참고하여 판단하시기 바랍니다.
【주택과 그 부수토지를 분할 또는 지분양도한 경우 판단】
1) 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우(지분양도)
① 주택만을 지분으로 양도한 경우 ☞ 비과세
② 주택의 부수토지만을 지분으로 양도한 경우 ☞ 과세
③ 주택과 부수토지를 함께 지분으로 양도한 경우 ☞ 비과세
2) 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 무관(분할양도)
④ 주택만을 분할하여 양도한 경우 ☞ 과세
⑤ 주택의 부수토지만을 분할하여 양도한 경우 ☞ 과세
⑥ 주택과 부수토지를 함께 분할하여 양도한 경우 ☞ 과세
다만, 위 ①~⑥을 적용함에 있어서 아래 사항에 유의한다.
3) 위 ① 또는 ③을 적용할 때로서 소득세법 시행령 제156조에 따른 전체 양도실가가 9억원을 초과하는 고가주택인 때에는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다 하더라도 9억원 초과분에 상당하는 양도차익은 과세대상이 된다.
4) 위 ②, ④ ~ ⑥을 적용할 때에는 비록 그 주택과 부수토지가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했더라도 항상 과세대상이 된다. 다만, 위 ④ ~ ⑥은 공익사업용으로 수용 또는 협의매수에 따른 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목을 적용받을 때만큼은 양도일 현재 1세대가 1주택만을 보유하고 사업인정고시일 前에 취득한 때에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부에 무관하게 9억원 이하에 상당하는 양도차익은 비과세 대상이 된다.
※ 공익사업용 협의매수 또는 수용의 경우는 지분양도가 있을 수 없다.
5) 위 4)의 단서를 적용하더라도 주택과 그 부수토지의 취득시기가 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 때에는 조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 감면대상이 된다.
■ 관련법령 및 유권해석
*소득세법 시행규칙 72조
② 영 제154조 제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다.
다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다.
이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
세무사신문 제768호(2020.3.18.)