한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.<편집자>
사례 1. 재개발재건축정비사업과 관련한 환지청산금을 지급받은 경우, 그 양도시기에 관한 판단에 따라 가산세 부담의 불이익을 회피하기 위한 설명
■ 사실관계 및 질의
복합주택을 보유하다가 「도시및주거환경정비법」에 의해 기존건물은 철거되고 신축건물을 분양받았고, 기존건물의 평가액(12억원)이 신축아파트의 조합원 분양가(7억원)보다 커 청산금 5억원을 수령한 경우로써 과세대상인 때에 그 양도시기는?
■ 답변 및 설명
1) 「도시및주거환경정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축정비사업으로 신축완성된 주택과 그 부수토지는 환지로 보며, 신축완성됨으로써 이전고시일 다음 날이 환지확정일이 되고, 이전고시가 된 이후에 소유권보존등기가 가능하며, 이전고시일 이후에 환지청산금은 지급하되 정관으로 정하여 분할지급할 수 있도록 「도시및주거환경정비법」이 규정되었고, 「도시및주거환경정비법」은 특별법 지위에 있습니다.
2) 따라서, 이전고시일 전에 청산금을 모두 지급받은 때에는 이전고시일 익일이 양도시기이고, 이전고시일 이후에 청산금을 정산하여 지급받게 되면 그 최종 실제 대금청산일이 양도시기가 된다는 의미이며,
3) 「도시및주거환경정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축정비사업으로 신축완성된 주택은 소유권보존등기이며, 이전고시일은 건축물 대장의 사용승인일 이후에 재개발ㆍ재건축정비사업조합에서 관할 지자체장의 승인을 받아 공보에 게재하고 각 조합원에게 통지하므로 해당 재개발ㆍ재건축정비사업조합에 이전고시일을 문의 확인하여 양도시기를 판단하시기 바랍니다.
■ 관련법령 및 유권해석
* 소득세법 집행기준 98-162-14 :
「도시및주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 참여하여 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이와 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 해당 청산금에 상당하는 기존 건물의 양도시기는 「소득세법」 제98조에 따라 같은 법 시행령 제162조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 대금을 청산하는 날이다.
* 도시및주거환경정비법 제69조
【다른 법령의 적용 및 배제】 제2항 :
정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조 제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다. (2017. 2. 8. 개정)
* 도시및주거환경정비법 제86조
【이전고시 등】
① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. (2017. 2. 8. 개정)
② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. (2017. 2. 8. 개정)
* 도시및주거환경정비법 제89조
【청산금 등】
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
(2017. 2. 8. 개정)
② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급 할 수 있다.
(2017. 2. 8. 개정)
사례 2. 관리처분계획인가 前 양도차익에 대한 장기보유특별공제율 80% 적용 여부
■ 사실관계 및 질의
2005년~2008년 : 주택을 증여받아 거주
2009년~2010년 : 상가로 용도변경
2010년 3월 : 관리처분계획인가
2018년 3월 : 준공
2018년 3월~2019년 8월 현재까지 : 새로운 아파트에서 거주
2019년 9월 : 10억에 양도예정
재건축아파트는 인가전 건물분, 인가후 건물분으로 나눠서 계산하는 걸로 알고 있습니다. 이 경우, 인가전 건물분인 기존 부동산 부분을 계산할 때 9억원까지 비과세를 하면서 장기보유특별공제도 80%받을 수 있을까요?
■ 답변 및 설명
1) 아래 유권해석에 따르면 관리처분 인가후 양도차익에 대하여만 「소득세법」 제95조 제2항 표2를 적용하도록 하고 있으므로 결국, 관리처분 인가전 양도차익에 대하여는 표1을 적용하는 옳을 것이라는 의견입니다.
2) 주택 비과세 판단을 위한 보유기간은 당초 주택인 기간과 완성후 기간을 통산함이 옳을 것입니다.
3) 또한, 완성취득시기가 2018. 3월인 경우에는 관리처분인가일이 2017. 8. 2. 이전이므로 거주요건 2년 이상은 적용하지 않습니다.
■ 관련법령 및 유권해석
* 상가건물과 그 부수토지를 소유한 거주자가 「도시및주거환경정비법」에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1주택(고가주택)인 상태에서 양도하는 경우로서 과세대상인 경우
☞ 신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 소득세법 제95조 제2항 표2(최고 80%, 2020. 1. 1. 이후부터 2년 이상 거주한 경우만 적용됨)에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것임(사전법령재산－152, 2015. 5. 29. ; 서면부동산－2055, 2017. 9. 18.).
* 당초 주택을 상가로 용도변경 후 다시 주택으로 용도변경한 경우
☞ 주택을 주택외 용도로 변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경한 후 주택을 양도하는 때에 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 건물 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임(서면5팀－1540, 2007. 5. 14. ; 서면5팀－188, 2007. 1. 16. 외 다수 ; 소득세법 집행기준 89－154－32?33).
* 거주자가 보유한 상가가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 정비조합에 제공되고, 2017. 8. 2. 이전에 관리처분계획인가 및 주택에 대한 공급계약을 체결하여 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」(2017. 9. 19. 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조 제2항에 따라 같은 령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 거주요건(*=2년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주요건)을 적용하지 아니함.(서면－2018－법령해석재산－1711, 2019. 5. 15.)
세무사신문 제769호(2020.4.1.)