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공동주택 공시가격 19.08%↑…종부세 대상 아파트 70% 늘어공시가격 급등지역과 수도권에서 재산세 부담 크게 늘듯

전국의 아파트 등 공동주택의 올해 공시가격이 작년에 비해 19% 넘게 오른다.


이 때문에 1가구1주택 기준 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 아파트가 작년에 비해 70%가까이 늘어난다. 무엇보다 집값이 그만큼 올랐기 때문이라는 것이 정부의 설명인데, 그 중에서도 집값 과열이 심각했던 세종시의 경우 공시가격이 작년보다 70% 이상 폭등한다.


국토교통부는 `2021년도 공동주택 공시가격안'을 16일부터 열람하고 소유자 의견을 청취한다고 15일 밝혔다.


올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 19.08%로 집계됐다.
현 정부 들어 공시가격 현실화가 시작됐지만 이런 큰 변동률은 없었다.


공동주택 공시가격 상승률은 2017년 4.44%에서 2018년 5.02%, 2019년 5.23%에 이어 작년 5.98% 등으로 완만한 상승곡선을 그려 왔으나 올해 갑자기 두자릿수 상승률을 찍은 것이다.
과거 참여정부 때 공시가격을 한꺼번에 많이 올렸던 2007년 22.7% 이후 14년만에 최대치다.


최근 가격 상승률이 도드라진 지역에서 공시가격 상승률이 높았다.
세종은 작년에 비해 70.68% 급등하고 경기는 23.96%, 대전은 20.57% 오른다.
서울은 19.91%, 부산은 19.67% 오르고 울산은 18.68% 상승한다.
작년과 상승률을 비교했을 때 경기도는 작년 2.72%에 불과했으나 올해는 23.96%로 21.24%포인트 오른다.


작년 공시가격이 내렸던 곳에서도 올해는 대부분 10%대의 상승률로 전환됐다.
울산은 작년 -1.51%였으나 올해는 상승 전환하면서 18.68%를 기록했고 충북은 -4.40%에서 14.21%, 경남은 -3.79%에서 10.15%로, 대구는 -0.01%에서 13.14%로 전환됐다.
17개 시·도 중에서 가장 상승률이 떨어지는 곳은 제주도로 1.72%다.


국토부는 올해 공동주택 공시가격을 산정할 때 작년 발표한 '공시가격 현실화 로드맵'을 적용했지만, 로드맵보다는 아파트 등 공동주택 시세가 작년 워낙 많이 올랐기에 공시가격도 그만큼 많이 상승했다고 설명한다.


로드맵에 따르면 공동주택 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다. 9억원 미만은 2030년까지 현실화율이 90%에 닿지만 9억~15억원은 2027년, 15억원 이상 주택은 2025년에 90%에 도달하는 식이다.


국토부는 올해는 현실화율을 1.2%포인트만 올렸다고 했다.
9억원 이상 공동주택은 연평균 3%씩 올리고 9억원 미만은 2023년까지 현실화율을 중간목표 70%까지 올리고 나서 이후 3%포인트씩 높이는데, 전체 공동주택의 92.5%를 차지하는 시세 9억원 미만 주택의 현실화율이 0.63%포인트밖에 오르지 않았다.


그럼에도 불구하고 공시가격 상승률이 역대급으로 높은 것은 시세가 그만큼 많이 올랐기 때문이다.


국토부 관계자는 "현실화율은 소폭 올랐지만 아파트 시세가 작년에 많이 올라 공시가격도 그 수준만큼 오른 것"이라고 말했다.


공시가격의 중위값은 전국 1억6천만원이며, 지역별로는 세종이 4억2천300만원으로 가장 비싸고 그 다음으로 서울 3억8천만원, 경기 2억800만원, 대구 1억700만원 등 순으로 나타났다. 공동주택 가격공시를 시행한 2006년 이래 처음으로 중위가격 순위가 바뀐 것이다.


공시가격이 급등한 세종과 대전, 부산, 수도권 지역을 중심으로 재산세 등 보유세도 급등할 전망이다.


정부 관계자는 "올해 공동주택 공시가격 인상으로 재산세는 3천600억가량 세수가 증가할 것”이라고 추정했다.


1가구1주택 종부세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52만4천620호, 서울은 16.0%인 41만2천970호다.


9억원 초과 주택은 작년에는 전국 30만9천361가구, 서울은 28만842가구였다.


1가구1주택자 기준으로 종부세 편입 대상 주택이 전국에선 69.6%, 서울에선 47.0% 늘어난 것이다. 서울보다는 지방 광역시 등지를 중심으로 종부세 편입 대상이 늘어난 것으로 보인다.


정부는 전체의 92%가 넘는 공시가격 6억원 이하 주택은 오히려 세 부담이 줄어든다고 강조했다.


공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억원 이하 주택은 전체의 92.1%인 1천308만8천호다. 서울에선 공동주택의 70.6%인 182만5천호다.


국토부는 "작년 재산세 부담완화 방안에 따라 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과(주택분 재산세 22.2∼50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과(상한 5∼10%)보다 크기에 작년 대비 재산세 부담액이 줄어든다”고 설명했다.


주택의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억원 초과~6억원 이하는 10%, 공시가격 6억원 초과는 30% 이내로 제한하는 세부담 상한제가 운영되고 있다.


다만 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원이 넘는 다주택자는 종부세를 부담할 수 있다.


공시가격 변동에 따른 건강보험료 부담 완화 방안도 마련돼 올 11월부터 적용된다. 현 제도에서는 세대당 평균 약 2천원의 월 보험료가 오를 수 있지만 정부는 지역가입자 보험료 산정 시 재산공제를 500만원 추가 확대해 보험료를 낮출 예정이다. 이렇게 되면 전체 지역가입 세대의 89%인 730만 지역가입 세대의 보험료 부담이 월평균 2천원 인하될 수 있다.


올해 공시대상 공동주택은 작년 1천383만호보다 2.7% 늘어난 1천420만5천호다. 공동주택 공시가격안은 내달 5일까지 소유자 등으로부터 의견을 받고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 29일 결정·공시할 예정이다.


공시가격안은 16일부터 '부동산공시가격알리미' 홈페이지(www.realtyprice.kr)와 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있다.
 

 

세무사신문 제792호(2021.3.16.)

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