민간임대주택법 제5조의2에 따라 모든 등록임대주택은 등기사항증명서 하단에 민간임대주택법에 따른 민간임대주택임을 알리는 부기등기를 2022년 12월 9일까지 완료하여야 하며, 미이행 시 민간임대주택법 제67조에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 업무에 참고하시기 바랍니다.
1. 근거 법령
▶민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2 및 같은 법 시행령 제4조의2
2. 부기등기 대상 주택
▶민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대주택(오피스텔 포함)
3. 부기등기 신청 시기
▶개정 민간임대주택법 시행(’20. 12.10) 이후 등록된 주택은 지체 없이 부기등기 신청해야 함.
- 법 시행(’20.12.10.) 전에 소유권보존등기를 한 (등록된) 민간임대주택은 2년 이내(’22.12.9.까지)
4. 부기등기 신청 방법
▶방문신청
- 주택 소재지 관할 등기소를 방문하여 부기등기 신청
▶전자신청
- 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 신청가능
- 공인인증서 발급 → 전국 등기과(소) 방문 사용자 등록* → 인터넷등기소를 통해 등기신청 시 첨부정보(임대사업등록정보) 연계를 위한 사전동의서 작성
* 본인이 인근 등기소를 방문하여 사용자 접근번호 발급, 유효기간은 3년(신분증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장 지참)
<부기등기 주요 Q&A>
Q1. 부기등기(附記登記)란 무엇인지?
☞ 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호를 붙여서 행하여지는 등기로서, 기존등기(주등기)의 순위와 효력을 그대로 갖게 할 필요가 있을 때 사용
Q2. 민간임대주택 부기등기를 추진하는 이유는?
☞ 예비임차인 등 누구나 해당 민간임대주택이 공적 의무(임대의무기간, 임대료 증액제한 등)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 하기 위함
* 근거 : 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2, 같은 법 시행령 제4조의2
Q3. 부기등기 신청 의무자는?
☞ 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법”) 제5조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대사업자
※ 소득세법에 따라 세무서에만 등록한 사업자는 해당사항이 없음
Q4. 부기등기 대상 주택은?
☞ 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법”)에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청하여 등록된 모든 민간임대주택(오피스텔 포함)
Q5. 종전 임대주택법에 따라 등록된 임대주택도 현행 민간임대주택법에 따른 부기등기 대상인지?
☞ 민간임대주택법상 부기등기 대상에 종전의 임대주택법에 따라 등록된 임대주택도 포함되나(부칙(’15.8.28) 제3조제3항),
- 같은 법 부칙*에 따라 ‘공공건설임대주택(우선 분양전환 대상)’은 제외됨
* 부칙(’15.8.28) 제3조제3항, 제6조제2항에 따라 공공건설임대는 종전 규정 적용
※ 참고 : 구 임대주택법의 부기등기 (법 제18조)
ㅇ (대상) 주택법 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택
ㅇ (내용) 건설임대주택에 대해 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기
ㅇ (신청자) 임대주택법에 따라 등록한 임대사업자
* 단, 임대사업자가 국가ㆍ지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사이거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 해당되지 않음
Q6. 부기등기 신청 시기?
☞ 개정 민간임대주택법 시행(’20. 12.10) 이후 등록된 주택은 지체
없이 부기등기 신청해야 함
- 법 시행(’20.12.10.) 전에 소유권보존등기를 한 (등록된) 민간임대주택은 2년 이내(’22.12.9.까지)
ㅇ (사례 1) ’20년 5월 임대주택으로 등록되었고, 소유권등기도 신청인 명의로 된 상태 : ’22년 12월 9일까지 부기등기 완료
ㅇ (사례 2) ’20년 5월 임대주택으로 등록되었으나, 소유권보존등기가 나지 않은 상태(’21.3월 보존등기 예정) : ’21.3월 보존등기와 동시에 부기등기
ㅇ (사례 3) ’20년 12월 15일 임대주택으로 등록되었고, 소유권등기도 신청인 명의로 된 상태 : 임대주택 등록증이 발급된 이후 지체없이 부기등기
Q7. 부기등기 신청 시 ‘지체없이’의 의미는?
☞ 임대사업자 등록증을 발급 받은 이후 바로 신청
Q8. 부기등기 신청 시 ‘등기원인일자’는?
☞ 해당 주택에 대한 민간임대주택 등록을 한 날로서, 임대사업자등록증에 기재된 ‘주택 등록일’을 기재
Q9. 법 시행 전 등록된 임대사업자로서 부기등기 가입 2년 유예가 되었는데, 유예기간 중에 자동말소가 되는 경우 부기등기를 해야 하는지?
☞ 유예기간 중(’22년 12월 9일까지)에 자동 말소되는 경우 부기등기를 하지 않아도 과태료 부과대상이 아님
Q10. 임대사업자 등록 말소하는 경우 부기등기가 자동으로 말소되는지?
☞ 임대사업자 등록 말소하더라도 자동으로 부기등기가 말소되지 않으며, 임대사업자 등록 말소* 후 등기소에 별도로 부기등기의 말소 신청을 해야 함
* 민간임대주택법 제6조 제1항, 제5항, 제43조 제4항에 따라 등록말소된 경우
Q11. 민간임대주택법 제43조 제2항 또는 제3항에 따라 다른 임대사업자로부터 임대주택을 양수한 경우 부기등기 해야 하는지?
☞ 민간임대주택을 양도 받는 임대사업자(양수인)은 소유권이전등기 이후 지체없이 부기등기를 신청해야 함
Q12. 부기등기 및 말소 신청 방법?
① 방문신청
- 주택 소재지 관할 등기소를 방문하여 부기등기 신청
※ 부기등기 또는 말소 시 필요서류
ⓐ 신청서
ⓑ 임대사업자 등록증(원본)
ⓒ 신분증, 도장
ⓓ 등록면허세 영수필 확인서
ⓔ 등기신청수수료 영수필 확인서
ⓕ 위임장(대리인이 신청하는 경우)
② 전자신청
- 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 신청가능
- 공인인증서 발급 → 전국 등기과(소) 방문 사용자 등록* → 인터넷 등기소를 통해 등기신청 시 첨부정보(임대사업등록정보) 연계를 위한 사전동의서 작성
* 본인이 인근 등기소를 방문하여 사용자 접근번호 발급, 유효기간은 3년(신분증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장 지참)
③ 법무사에게 위임
- 법무사 위임장 등을 작성하여 처리
Q13. 부기등기 비용?
① 부기등기 신청 시 : 10,200원 이하
(등록면허·교육세* 7,200원 + 등기수수료 3,000원 이하**)
* 등록면허세 6,000원(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 ‘그 밖의 등기’), 지방교육세 1,200원(지방세법 제151조 제1항 제2호, 등록면허세액의 20%)
** 신청방식에 따라 등기수수료 금액이 다름
- 서면방문신청(3,000원), 전자표준양식(e-form) 신청(2,000원), 전자신청(1,000원)
② 부기등기 말소 신청 시 : 10,200원 이하 (내역은 위와 동일)
Q14. 부기등기에 표기되는 내용은?
☞ “이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임”
Q15. 부기등기를 하지 않는 경우 어떠한 제재가 있는지?
☞ 부기등기를 하지 아니한 자는 500만 원 이하 과태료 부과
- 1차 위반: 200만 원, 2차 위반: 400만 원, 3차 이상 위반: 500만 원
* 민간임대주택법 제67조 제3항 제1호, 같은 법 시행령 별표3 2호 개별기준 나목
Q16. 토지와 건물이 각각 독립된 등기로 되어 있는 건물인 경우 부기등기는 어디에 해야 하는지?
☞ 건물등기사항증명서에만 부기등기를 신청하면 됨
* 부기등기는 해당 건물이 민간임대주택법에 따라 등록된 민간임대주택임을 공지하기 위해 하는 취지임
▶ 감수: 세무사 손창용
※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.
세무사신문 제833호(2022.12.1.)