우리나라 세법상 부동산 관련 세금은 일반적으로 취득 단계의 인지세와 취득세(농어촌 특별세와 지방 교육세 포함), 보유 단계의 재산세와 종합부동산세, 처분 단계의 양도소득세로 구분할 수 있다.
마찬가지로 중국 세법상 부동산 관련 세금을 취득 단계의 인화세와 계세, 보유 단계의 방산세 및 성진토지사용세, 처분단계의 소득세, 토지증치세, 증치세 및 부가3세로 구분할 수 있다.
이때 중국의 부동산은 크게 토지 사용권과 건물의 소유권으로 나눌 수 있으며, 토지는 소유권이 아닌 사용권의 개념이다. 사회주의 국가인 중국의 헌법상 토지 소유권은 국가 소유 또는 집단 소유이다. 다시 말해, 일반 기업이나 개인은 국가로부터 국유 토지 사용권을 출양(出?)등의 방식으로 취득하여 사용하거나 제3자에게 전양(??）등의 방식으로 처분할 수 있다. 아울러 기업이 보유하는 토지사용권은 재무제표상 유형자산이 아닌 무형자산으로 인식하며, 그 취득원가를 토지의 사용 기간 동안 상각하여 비용으로 인식한다.
부동산 취득 단계의 세금
중국 경내에서 부동산 이전 거래 계약을 체결 하면 인화세와 계세를 납부하여야 한다.
우리나라 세법상 인지세에 해당하는 인화세는 계약을 체결하는 자를 납세의무자로 하며, 부동산 이전 계약 금액의 0.05%의 세율만큼 납부하여야 한다.
우리나라 세법상 취득세에 해당하는 계세는 토지 사용권과 건물 소유권을 취득하는 자를 납세의무자로 한다. 또한 과세표준의 3∼5%의 범위 내에서 성, 자치구, 직할시 인민 정부가 확정한 세율만큼 납부하여야 한다. 과세표준은 취득 원인에 따라 상이하며, 일반적인 매매로 인한 취득의 과세표준은 계약서상의 양수대가이다. 계세는 과세 대상 부동산 소유권의 취득일로부터 10일 내에 신고 납부하여야 한다.
부동산 보유 단계의 세금
우리나라의 재산세에 해당하는 부동산 보유세로는 건물에 대한 방산세와 토지에 대한 성진토지사용세가 있다. 방산세와 성진토지사용세는 성시(城市)와 현성(?城), 건제진（建制?）, 광공업 지역(工??)에서 건물을 소유하거나 토지를 사용하는 자를 납세의무자로 하는 점과 1년 단위로 계산하여 분할 납부하며, 분납 기간은 성, 자치구, 직할시 인민 정부에서 확정한다는 점에 공통점이 있다.
방산세의 세액 계산 방법은 자가 사용 건물의 경우 건물 원가의 10∼30%의 공제율을 차감한 가액을 과세표준으로 하여 1.2%의 세율을 적용하고, 임대용 건물의 경우 임대료 수입을 과세표준으로 하여 12%의 세율을 적용한다.
성진토지사용세의 과세표준은 토지의 면적이며, 세율은 도시의 규모 등에 따라 상이하며 대도시는 평방미터당 1.5∼30%，중도시는 1.2∼14%, 소도시는 0.9∼19%이며, 그 외 지역은 0.6∼12%이다.
부동산 처분 단계의 세금
개인이 주택을 양도하는 경우를 제외하고는 일반적으로 토지 사용권과 건물을 처분하는 경우에는 소득세와 토지증치세, 증치세 및 부가3세를 납부하여야 한다.
첫째, 소득세의 경우 양도 주체에 따라 기업소득세 또는 개인소득세로 구분된다.
기업소득세 납세의무자는 부동산 양도소득의 25%의 세율만큼 세액을 납부하여야 한다. 또한 개인소득세 납세의무자는 재산양도소득으로 보아 개인소득세를 납부하여야 한다.
개인소득세액은 양도가액에서 증빙이 있는 취득원가 및 세금, 기타비용을 공제한 금액을 과세표준으로 하여 20%의 세율을 적용하여 계산한다.
둘째, 토지사용권 및 건물을 유상 양도하는 경우 토지증치세 납세의무가 있다. 납부할 세액은 부동산의 가치 증가분에서 법정 5가지 공제 항목을 차감한 금액에 30∼60%의 4단계 초과 누진 세율을 적용하여 계산한다.
마지막으로 증치세와 부가3세의 납세의무가 있다. 원칙적으로 증치세 일반납세의무자가 부동산을 양도하는 경우 증치세액은 과세표준의 11%의 세율을 적용하여 계산한다.
증치세법상 부동산 양도의 경우 일반납세의무자 또는 소규모납세의무자 인지 여부와 부동산의 취득 시점이 2016년 4월 30일 이후인지 여부에 따라 세액의 계산 방법이 상이하므로 반드시 관련 규정을 확인하여야 한다.
그 외 증치세에 부가되는 부가 3세는 성시유호건설세(1∼7%), 교육비 부가 (3%), 지방교육비 부가 (2%)가 있다.
[알림] ‘중국세무’는 이번호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 ‘중국세무’에 많은 관심을 보여주신 독자 여러분께 감사드립니다.
세무사신문 제710호(2017-10-17)