한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.<편집자>
사례 1. 특수상권 수수료 매장의 임대료 등 환산가액은?
■ 상담위원 Talk
특수상권의 수수료 매장이 다양한 이슈가 있는 가운데 임대료 등 환산가액에도 적용되는 사례가 종종 있어 소개하고자 합니다.
■ 사실관계 및 질의
아래와 같이 임차인의 매출실적에 따라 매출액의 일정비율을 임대료를 받고 있는 부동산(상가)을 아버지(父)가 아들(子)에게 증여하려고 합니다.
1. 임대부동산 현황
- 근린생활시설건물로 지하4층 지상11층 건물 중 지상 1층 일부(약90평)를 1999년도에 父명의로 분양받음
- 1999년부터 임대를 하고 있으며 2011년부터 패스트푸드점에 임대를 하고 있음.
2. 증여기준일(증여일)
: 2018. 2. 20.
3. 월 임대료 징수방법
- 일반 임대업과 다르게 매 월 정액임대료가 아닌 임차인 패스트푸드점의 매 월 매출액의 8%를 적용하여 임대료 조로 익월 10일경에 송금받고 있으며, 매 월 임차인의 매출액의 변동으로 매 월 받는 임대료가 일정하지 않음.
4. 임대료 징수내역
- 직전연도인 2017.1.~2017.12.까지 합계 : 60,200천원(매 월 임차인 매출실적의 8% 합계)
- 2018.1. 임대료 징수액
: 5,400천원
- 2018.2. 임대료 징수예정액
: 3.10.에 징수예정임.(2.1.∼2.20. 임대료 3,600천원 받을 것으로 가정)
상기와 같이 임대를 하고 있는 경우 임대료환산가액으로 상기 증여물건(상가)을 평가할 경우 다음과 같이 여러 가지 설이 있어 질의합니다.
(갑설) 월 임대료가 고정되어 있지 않으므로 임대료 수입이 기 확정된 전년도 1년 동안 징수된, 연간 임대료에 의하여 계산된 금액에 의거 임대료환산가액을 계산한다.
→ 60,200천원÷0.12=501,666천원
(을설) 월 임대료가 고정되어 있지 않으므로 증여일 현재 월 임대료 금액이 확정된, 증여일 직전의 가장 가까운 월인 1월 임대료 금액에 의거 임대료환산가액을 계산한다.
→ 5,400천원×12÷0.12=540,000천원
(병설) 월 임대료가 증여일 현재 확정되지 않았으나, 증여일이 속하는 달의 초일부터 증여일(2/20일)까지의 기간(’18년 2월 임대일수 20일)동안의 월 임대료가 익월 10일에 징수되므로 증여일이 속하는 달의 임대일수 20일간의 임대료를 연으로 환산한 후 연환산금액에 의거 임대료 환산가액을 계산한다.
→ 20일간의 징수임대료 3,600천원 ÷20일×365일÷0.12 = 547,500천원
(정설) 월 임대료가 일정하지 않고 임차보증금도 전무하며 임차인의 매출실적에 따라 월 임대료가 변동되므로 처음부터 임대부동산으로 보지 않고 수수료 수입으로 보아(임대가 아닌 수수료 수입 사업소득) 임대료 환산가액을 계산하지 않는다.
■ 답변 및 해설
상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항에 따른 임대료 등의 환산가액으로 평가할 때 ‘1년 간 임대료’란 평가 기준일 당시의 월 임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것이므로 평가기준일이 당시 월 임대료(귀 사례에 2.1.부터 2.28.까지)를 1년으로 환산하셔야 할 것으로 판단됩니다.
■ 관계법령 및 예규
1. 재산-810(2010.11.1.)
[제목] 임대차계약이 체결된 재산 평가시 월 임대료가 수입금액에 따라 달라지는 경우 1년 간 임대료 평가 방법
[요약] 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년 간 임대료는 평가 기준일 당시의 월 임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임
<질의>
▲ 사실관계
- 부동산 임대업을 하고 있는 토지와 건물을 증여하려고 함
- 임대건물은 4층 건물로 이 중 1층과 2층 일부는 패스트푸드매장으로 임대하고 있으며 계약기간은 20년 장기이며 보증금 1백만원, 월 임대료는 매 월 순 매출액(VAT제외)에 따라 9%∼11%를 받기로 되어 있음
- 나머지 2층 일부와 3층·4층은 보증금과 월 임대료를 정액으로 받음
▲ 질의내용
- 상기와 같이 월 임대료가 매 월 변동되는 경우 1년간 임대료를 계산할 때 증여일 당시의 월 임대료 계산방법
<회신>
「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년 간 임대료는 평가기준일 당시의 월 임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임
2. 재산-1579(2009.7.30.)
[제목]
사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가
[요지]
건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우에는 임대보증금 등의 환산가액에 의해 평가 후 기준시가로 안분계산하는 것이며, ‘1년 간 임대료’란 평가기준일 당시의 월 임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임.
사례 2. 유류분반환청구소송의 결과에 따른 과세문제는?
■ 상담위원 Talk
자주 발생하지는 않으나 최근 들어 유류분반환청구소송의 결과로 빈번한 현금 수수에 대해 사례로 쉽게 소개 합니다.
■ 사실관계 및 질의
- 상속개시일인 2018.2.24.이고, 유증으로 상속등기를 마쳤습니다.
- 상속인은 자녀 2명이며, 15년전에 사망한 자녀가 있었습니다.
- 사전증여현황 : 생존해 있는 자녀에게 10년 이내에 토지를 증여(합산)하였고, 15년전에 사망한 자녀에게도 토지를 증여(비합산)하였습니다.
- 상속재산은 단독주택만 있고, 상속인인 자녀가 공동으로 상속을 받았습니다.
- 당해 단독주택에 대하여 15년 전 사망한 자녀의 배우자가 유류분반환청구소송을 하였습니다.
상속세를 2018.8월 말일까지 신고·납부한 후, 유류분반환청구소송의 결과에 따라 청구권자에게 현금을 지급하는 경우 청구권자에게 상속재산(단독주택)의 지분을 이전해주는 경우에 따라 당초의 상속세와 양도소득세 등 과세문제가 달라지는지요?
■ 답변 및 해설
유류분 권리자가 유류분반환청구소송을 통하여 해당 부동산으로 반환받는 대신 현금을 지급받은 경우에는 유류분 권리자가 해당 부동산지분을 상속받아 양도하고 대가로 현금을 받은 것으로 보는 것입니다.
■ 관계법령 및 예규
[심사상속2013-0037, 2013.12.17.]
유류분 반환의 경우 원칙적으로 원물반환에 의하고 원물반환이 불가능한 경우 가액반환에 의하는 것이나 쌍방이 가액으로 반환하기로 협의한 경우 가액반환이 가능할 것이며, 협의에 의하여 가액반환이 이루어진 경우 그 법적 의미는 원상회복이 아니라 유류분 권리자가 해당 재산을 반환의무자에게 양도하고 그 대가로서 가액을 반환받은 것으로 보는 것임.
세무사신문 제759호(2019.11.1.)