"집 팔까, 증여할까"…종부세에 놀란 다주택자 절세 상담 줄이어

이번주부터 종합부동산세 고지서가 속속 도달하자 일선 세무사 사무소에는 절세 방안을 묻는 문의전화가 줄을 잇고 있다.
상당수의 자산가들이 이미 보유세 등 자산에 대한 세금 계산을 마치고 대비했다면, 주로 월급에 의존하는 직장인이나 은퇴자들이 막상 고지서를 받아보고 늘어난 보유세 부담에 놀라 뒤늦게 절세 방안 찾기에 나섰다는 게 전문가들의 설명이다.
세무 전문가들은 27일 이번 종부세 인상으로 한동한 주춤해진 임대사업자 등록이 다시 늘어날 수 있다고 내다봤다.
작년 9·13대책 이전부터 보유하고 있던 주택은 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다.
김종필 세무사는 "종부세를 보고 임대사업 등록 등 절세방법을 찾는 문의가 늘었다"며 "다주택자는 보유세 세부담 상한도 높기 때문에 세제혜택을 받을 수 있는 주택은 임대사업등록을 하는 것도 고려할 만하다"고 말했다.
다만 의무 임대기간내에 주택을 매도하고 임대사업자 등록을 해지할 경우 과태료가 1천만원에서 3천만원으로 늘고, 종부세 등 감면받았던 혜택을 모두 토해내야 하는 만큼 8년 이상 장기 임대가 어려운 경우에는 임대사업등록을 재고해야 한다.
부부 공동명의 등 증여에 대한 문의도 늘었다. 다주택자들이 자녀 증여를 통해 일찌감치 주택 수를 분산시켰다면 최근엔 1주택자들도 종부세 절세를 위해 부부간 증여를 하는 것이다.
종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다.
그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다.
자녀에 대한 증여세 공제한도는 10년간 5천만원에 그치지만 부부는 10년간 6억원까지 증여세를 내지 않는 점도 장점이다. 이에 따라 최근 신축 아파트의 경우 당첨 직후 분양권 상태에서 배우자에게 공동명의로 바꾸는 우도 많다.
전문가들은 새로 주택을 취득하는 경우나, 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다고 추천한다.
다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유한 경우에는 최대 70%에 달하는 종부세 세액공제 혜택이 주어지기 때문에 공동명의에 따른 절세액과 어느 것이 유리한 지 비교해봐야 한다. 종부세 절세 목적으로 1주택 공동명의가 반드시 유리한 것은 아닌 셈이다.
국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 "취득세와 증여세(6억원 초과분)를 내고 부부 공동명의로 바꿔서 줄어드는 종부세 규모가 크지 않다면 부부간 증여에 따른 실익이 없을 수 있다"며 "1주택 노년층과 장기보유자에게 주어지는 종부세 세액공제 혜택이 쏠쏠하기 때문에 종부세 세액공제액과 증여에 따른 절세액을 반드시 비교해보고 결정해야 한다"고 조언했다.
법인 설립을 통해 주택 소유를 분산하는 문의도 크게 늘었다.
종부세 부담을 줄이기 위해 별도 법인을 만들어 자신이 소유한 일부 주택을 법인 명의로 분산한다는 것이다.
법인 소유의 경우 조정대상지역내 양도소득세 중과 대상에서도 제외돼 종부세는 물론 양도세 측면의 절세 효과도 기대할 수 있다.
그러나 법인은 별도의 법인세(10%)가 부과되고 조정대상지역 취등록세 중과, 법인 회계 처리에 별도의 비용이 발생하는 등 불리한 점도 있어 득실을 따져보는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.
일부 다주택자들은 3주택 이상 중과되는 종부세 부담을 덜기 위해 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 검토하고 있다.
3주택 이상 보유자는 비조정지역 주택도 종부세율이 중과되고, 보유세 세부담 한도도 전년도 납부액의 3배까지 높아지는 만큼 양도차익이 적고 양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택부터 정리해 포트폴리오를 재구성하는 것이다. 일시적 2주택자 가운데 매도, 보유 여부를 망설이던 사람들이 매도쪽으로 기우는 경우도 증가하고 있다.
그러나 양도세가 중과되는 서울 등 조정대상지역은 매도가 쉽지 않아 팔려는 매물이 제한적일 것이라는 관측이 많다.
송파구 잠실의 한 중개업소 대표는 "종부세 인상이 오래전부터 예고된 터라 대부분 대비책을 마련했지만 막상 보유세 고지서를 받고 놀란 집주인들도 적지 않은 게 사실"이라며 "그러나 집값이 오르고 있어서 다양한 절세 방법을 찾으면서 일단 버텨보겠다는 수요가 많다"고 전했다.
부동산114 김은진 리서치팀장도 "2주택 이상 보유자는 조정대상지역에서 양도세가 중과되고 최근 집값 상승으로 양도차익도 커져 주택 매도 결정을 내리기가 쉽지 않을 것"이라며 "최근 집값이 1년 새 수억원씩 오르는 것을 감안해 올해는 보유세를 내고 버티는 경우가 많은 분위기"라고 같은 의견을 냈다.
일부 부동산 커뮤니티 등에는 "종부세를 내기 위해 은행 대출을 받겠다"는 글들도 올라오고 있다.
그러나 앞으로 다주택자나 고가주택 보유자들이 수천만원에 달하는 보유세를 장기간 감당하기는 어려울 것이라는 전망도 많다.
지금과 같은 보유세 인상이 계속된다면 일부 자산가를 제외한 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려워 일부는 집을 처분할 것이라는 관측이다.
이 때문에 일각에서는 보유세를 감당하지 못하고 주택을 처분하는 사람들을 위해 한시적으로 양도세 중과를 완화해주는 등 '출구전략'을 만들어줘야 한다는 지적도 나온다.
서초구 잠원동의 한 중개업소 대표는 "최근 집값 상승의 원인중 하나는 양도세 중과 등 세제정책 변화와 재건축 조합원 지위양도 금지 등의 조치로 매물이 부족하기 때문"이라며 "보유세를 높이는 대신 양도세 중과를 풀어줘 거래의 숨통을 틔워줘야 집값도 안정될 것"이라고 주장했다.
그러나 정부는 이러한 규제 완화에 부정적이다.
국토부 관계자는 "보유세 부담이 크다면 보유주택을 팔아 세부담을 줄이는 게 순리"라며 "양도세 중과 완화 등의 방법으로 매도를 유도하는 것은 시장 안정에 도움이 되지 않는다는 것이 정부 입장"이라고 일축했다.