23일부터 규제 지역에서 시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받으면 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받게 된다.
병원비 같은 긴급한 생활안정자금은 1억원 내에서 DSR 한도를 넘어 대출받을 수 있다.
금융위는 12·16 주택시장 안정화 방안 발표 이후 금융 부문 후속 조치 시행에 따른 행정지도 및 질의응답을 이날 배포했다.
금융위·금융감독원 합동 현장 점검반은 이날부터 이틀간 서울 시내 주요 지역 은행 지점 약 20곳을 방문해 일선 직원들의 질문에 답할 예정이다.'
다음은 금융위가 소개한 주택담보대출 리스크 관리기준과 문답 정리.'
Q. DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는.
▲ 이달 23일 이후 투기지역·투기과열지구에 있는 시가 9억원 초과 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받는 차주들이다. 이때 주택담보대출에는 주택구입 목적 대출과 생활안정자금 목적 대출 모두 포함된다. 이 차주가 주택담보대출을 받은 뒤 추가로 신용대출 등 대출을 받아도 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.
Q.23일 이후에 주택담보대출을 받은 경우에 대해서만 차주 단위 DSR 규제를 적용하는 이유는.
▲ 이번 대책은 향후 초고가·고가주택으로의 과도한 자금 쏠림을 관리하기 위한 것이다. 이런 맥락에서 DSR 규제도 강화 조치 이후 주택담보대출을 받는 차주부터 적용하고자 한다.
Q.올해 7월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 내년 1월 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제를 적용받나.
▲ 아니다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제 시행일인 12월 23일 이전이므로 적용대상이 아니다. 같은 이유로 내년 1월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 5월에 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.
Q.12월 23일 이후 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 모두 상환하고, 이후에 추가로 신용대출을 신청하면 DSR 규제 대상인가.
▲ 규제 대상이 아니다. 주택담보대출 잔액을 모두 상환하면 적용 대상에서 제외된다.
Q.2020년 2월 투기과열지구 소재 시가 8억원 주택을 담보로 대출을 받은 뒤 이듬해 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 먼저 산 주택의 가격이 10억원으로 올랐다면 차주 단위 DSR 규제가 적용되나.
▲ 적용되지 않는다. 투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시의 주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정된다.
Q.비대면 신용대출 취급 시에도 해당 차주가 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택담보대출을 보유하는지 확인하고 차주 단위 DSR을 적용해야 하나.
▲ 비대면 신용대출도 똑같은 방식으로 차주 단위 DSR이 적용된다. 금융회사는 대출 신청 차주가 투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택담보대출을 보유 중인지를 신용정보원을 통해 확인해야 한다. 이달 27일까지 신용정보원과 전산시스템 연결이 끝날 예정이다.
Q.비은행권은 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 같은가.
▲ 모두 같다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정해 2022년 1월 1일부터 40%를 적용한다.
Q.DSR 한도를 넘을 수 있는 예외 사항은.
▲ 병원비 같은 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고, 신청한 목적에 맞게 자금을 사용한다는 약정을 체결해 여신심사위원회 승인을 받으면 1억원 한도에서 DSR 한도를 초과해 취급할 수 있다.
Q.다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되나.
▲ 다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대해 1주택자보다 LTV를 10%포인트 차감한다. 이 기준을 적용하면 9억원 이하분에 대해선 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해선 LTV 10%를 적용한다.
Q.시가 15억원 초과 초고가주택의 주택담보대출과 관련해 시가 15억원 초과 여부를 판단하는 시점은.
▲ 차주의 '대출 신청일' 기준이다.
Q.계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나 대출 신청 시점의 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한가.
▲ 대출 신청일 기준으로 시가 15억원을 초과했으므로 해당 대출은 금지 대상이다. 주택매매계약 후 즉시 대출 신청을 함으로써 시세 변동에 따른 리스크를 최소화할 필요가 있다.
Q.시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고 일부 소액 금액만을 선지급한 '가계약'을 체결한 경우도 종전 규정을 적용받을 수 있나.
▲ 가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다. 시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다.