한국세무사회는 지난 2004년부터 세무사가 납세자의 세무대리 업무를 수행하면서 겪게 되는 특이하고 어려운 사례에 대해 분야별 전문세무상담을 통해 고충 해소를 지원하는 ‘인터넷 전문세무상담실’을 운영해 오고 있다. 세무사신문은 전문세무상담사례 중 한번쯤 함께 생각해보거나 업무수행에 도움을 줄 수 있는 내용을 발췌해 게재하고자 한다.
사례 1. 다주택소유자가 지상주택을 멸실하고 나대지를 양도할 경우 중과여부
■ 사실관계 및 질의
다수의 주택을 소유한 거주자가 1개의 주택을 멸실 후 토지를 양도하는 경우에 토지의 세율이 중과대상이 되는지 여부와 해당 토지의 취득가액에 최초 취득당시 토지+건물의 가액이 함께 있으므로 해당 토지의 취득가액을 계산하는 방법은?
■ 답변 및 해설
1) 양도일 현재 주택의 부수토지가 아니며 나대지 양도가 되어 중과대상에 포함되지 않지만, 주택부존재 기간이 소득세법 시행령 제167조의6에 따른 비사업용 토지 보유기간에 해당되면 양도일 현재 비사업용 토지가 되어 10% P가 가산될 수는 있고, 주택이 존재한 경우로서 부수토지만을 양도한 때에는 중과대상입니다.
2) 일괄취득가액 중 토지의 취득가액은 소득세법 제100조와 동법시행령 제166조 제6항 및 부가세법 시행령 제64조에 따라 취득당시 감정가액ㆍ기준시가(토지기준시가, 건물기준시가)ㆍ장부가액ㆍ취득가액을 순차적용하여 안분하기 바랍니다.
■ 관련법령 및 유권해석
* 소득세법 집행기준104－167의 3－9
【주택에 딸린 토지만을 양도한 경우】
중과 규정이 적용되는 다주택자에 해당되는 경우 해당 주택에 딸린 토지만을 양도한 경우에도 다주택 중과세율이 적용된다.
* 소득세법 집행기준104－167의 3－10
【1세대 3주택에 해당하는 주택이 재개발되어 청산금을 교부받은 경우】
주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택에 해당하는 주택 및 그에 딸린 토지의 대가로 아파트입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전 주택 및 그에 딸린 토지에 대하여는 3주택 중과세율이 적용된다.
사례 2. 도시지역(일반주거지역)내 농지양도 시 자경감면 및 농지대토 감면판단
■ 사실관계 및 질의
○ 주택보유현황
1. 甲은 충남 금산군에 거주하는 지역민으로 2004년 04월 금산군 추부면 소재 A농지(1996.07.24. 도시지역인 일반거주지역으로 편입된 농지임)를 취득하였습니다.
2. A농지 취득 후 甲은 몇 년간은 대리경작을 하였으나 통산하면 8년 이상은 甲이 직접 농작물(보리 외)을 경작하였습니다.
甲이 A농지를 양도할 경우 자경감면 또는 농지대토감면 적용에 대한 질의를 드립니다.
■ 답변 및 해설
1) 농지소재지가 邑ㆍ面지역인 경우일지라도 2002.1.1. 이후 도시지역(주거ㆍ상업ㆍ공업지역)에 편입된 때에는 그 편입일까지의 양도소득금액에 대한 양도세는 감면하되,
편입일 익일부터 양도일까지 양도소득금액은 감면배제되는 조특법 제69조 제1항 단서가 신설되었고, 2001.12.31.이전에 편입된 경우는 개정규정에 불구하고 종전규정에 따라 전액 감면토록 부칙에 규정하고 있습니다.
따라서, 위 질문의 경우 자경농지 감면을 위한 조특법 제69조 제1항을 적용할 때에는 전액 감면대상입니다.
2) 그러나 조특법 제70조에 따른 대토감면 규정은 위1)과는 달리 개정규정인 “해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 ‘주거지역등’이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나,
환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다.(2010.1. 1. 개정)”에 대한 경과규정 부칙을 별도로 두지 않고,
부칙 (2010.1.1. 법률 제9921호) 제2조 제3항으로 2010.1.1.이후 양도분부터 단서규정을 적용하도록 하였습니다. 따라서, 대토감면의 경우로서 그 도시지역(주거ㆍ상업ㆍ공업지역) 편입일이 취득일보다 빠른 1996.7.24.이기 때문에 전혀 대토감면을 받을 수 없습니다.
■ 관련법령 및 유권해석
* 부칙 (2001.12.29. 법률 제6538호) 제28조
【자경농지에 대한 양도소득세 면제에 관한 경과조치】
① 이 법 시행 당시 도시계획법의 규정에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입되거나 도시개발법 그밖의 법률의 규정에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 농지의 양도에 대한 양도소득세의 면제에 관하여는 제69조 제1항 단서의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
* 조특법 집행기준69-66-23
【2001.12.31. 이전에 주거지역 편입 등으로 감면대상 농지에서 배제되는 농지 범위】
광역시의 군지역과 도농복합시의 읍ㆍ면지역 소재 농지로서 20 01.12. 31.이전에 도시지역(주거ㆍ상업ㆍ공업지역)에 편입된 때에는 전액감면임
* 조특법 집행기준70-67-1
【2010.1.1. 이후 농지 대토(양도)시 감면배제되는 농지의 범위】
취득일부터 주거지역 등(주거ㆍ상업ㆍ공업지역)의 편입일 또는 환지예정지 지정일까지 발생한 양도소득금액에 대해서만 감면대상임
* 취득일 현재 이미 ‘주거지역 등’에 편입된 농지를 취득하여 대토로 2010.1.1. 이후 양도할 경우는 그 취득일부터 양도일까지의 양도소득금액이 감면배제 대상이 되므로 결국 완전 감면배제 대상이 될 수밖에 없다(부동산거래－976, 2010.7.27.).
세무사신문 제765호(2020.2.3.)