임대사업자 세제특혜 폐지되면 면제세금 토해내야?

부동산 임대사업자에 대한 세제 특혜를 축소하는 방향으로 추진되고 있는 여당발 입법이 관심을 받고 있다.

더불어민주당 강병원 의원은 지난 5일 임대사업자를 대상으로 소득세·법인세와 양도소득세, 지방세, 종부세 등을 감면해주도록 한 '조세특례제한법'과 '지방세특례제한법', '종합부동산세법' 조항을 삭제하거나 개정하는 내용의 법안을 발의했다.

임대사업자에 대한 규제를 강화하고 공평한 과세를 통해 부동산 시장을 안정화한다는 취지의 입법이지만 심각한 재산권 침해가 우려된다는 반론도 나온다.

특히 혜택 축소로 이미 면제된 세금을 다시 부과하는 등의 소급적용 조치가 있을 것이라는 주장이 나오면서 기존 임대사업자 등을 중심으로 '위헌 시비'까지 제기되는 상황이다.

인터넷 커뮤니티 등에선 "정부에서 혜택을 만들고 갑자기 소급해서 없애면 앞으로 어떤 정책으로도 신뢰 있는 법률관계를 형성하지 못한다"라거나 "AS만 없애는 것이 아니라 유지보수비를 소급해서 3년 치 내라고 할 분위기라 지금 다들 불안에 떨고 있다"는 등의 반응이 나온다.

◇ 각종 세제특혜 조항 폐지로 임대사업자 다주택 보유 부담

이 같은 우려가 타당성을 가진 것인지, 기우인지를 판단하려면 강 의원이 대표발의한 3개 법률 개정안의 구체적인 내용을 살펴볼 필요가 있다.

우선 개정 대상인 현행 조세특례제한법은 2021년 1월부터 소형주택 임대사업자가 주택을 2채 이상 임대하는 경우 소득세 또는 법인세의 20%를 감면하고, 장기일반임대주택의 경우는 50%를 감면해주도록 한다. 또 장기일반민간임대주택과 장기임대주택 사업자로 등록한 경우엔 양도소득세를 공제해주는 과세특례 조항도 있다.

강 의원의 개정안은 이 같은 기존 임대사업자에 대한 소득세·법인세 감면 특혜와 양도소득세 과세특례 조항을 모두 폐지해 임대사업자의 다주택 보유를 제한하겠다는 취지다.

지방세특례제한법 개정안은 임대 목적의 공동주택 건축 등에 대한 지방세 감면 조항을 폐지하는 내용이다. 현행법은 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해 지방세를 감면해주도록 하며, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에도 지방세를 감면하도록 하는데, 이런 혜택들을 없앤다는 것이다.

개정안이 통과되면 임대사업자에 대한 종합부동산세 혜택도 사라진다.

현행법은 민간임대주택과 공공임대주택, 다가구 임대주택을 종부세 과세표준에 합산하지 않도록 하는데, 개정안이 그대로 통과되면 앞으로는 이들 주택을 합산과세 대상에 넣어 종부세를 부과하겠다는 취지다. 당연히 임대사업자에겐 큰 부담이 될 전망이다.

◇ '소급적용'으로 면제받은 세금 토해내나?…아니다. 장래 혜택만 중단

임대사업자들이 주목하는 부분은 세제 특혜가 폐지되면 장래의 혜택이 사라지는 것은 물론 그동안 면제됐던 세금이 다시 부과되는 것 아니냐는 '소급 적용' 논란이다.

하지만 앞서 내용을 살펴보았듯이 개정안에는 특혜조항을 폐지하는 내용만 있을 뿐 폐지 효과를 과거로 소급해 적용한다는 내용은 없다. 각 개정안 부칙은 '법안은 공포 이후부터 효력을 가진다'는 점을 명확히 규정하고 있어 소급 적용될 가능성은 존재하지 않는다.

개정안을 대표 발의한 강병원 의원은 7일 연합뉴스와 통화에서 "개정안은 현행법의 세제 혜택 조항을 폐지해 임대사업자가 향후 더이상 이 같은 혜택을 받지 못하도록 한 것"이라며 "과거에 면제됐던 세금을 다시 거두겠다는 것은 아니다"라고 설명했다.

◇ "헌법이 보장하는 재산권 침해"vs"단순한 혜택 중단에 불과"

소급 적용은 되지 않는다고 해도, 세제 혜택을 주겠다는 정부 방침을 믿고 임대사업자로 등록한 사람들을 중심으로 '위헌 입법' 주장이 제기될 가능성이 거론된다. 개정안이 국회를 통과하더라도 법 개정 전에 임대사업자로 등록한 사람들에게는 세제 혜택을 보장해 주는 것이 헌법에 합당하다는 주장이 나올 수 있다.

이 논란의 쟁점은 임대사업자에 대한 세제 혜택을 헌법으로 보장받는 절대적 가치를 가지는 '재산권'으로 인정할 수 있느냐다.

장래에도 계속 세제 혜택을 받을 수 있다는 '신뢰'를 헌법적 가치가 있는 것으로 인정한다면 개정안 내용을 기존 임대사업자에게 적용하는 것은 재산권 침해에 따른 헌법 위반이 될 수 있고, 반대로 헌법의 보호를 받을 정도의 재산권이 아닌 것으로 인정한다면 정부는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 거둬들일 수 있는 것이다.

개정안을 대표 발의한 강병원 의원은 세제 혜택 폐지는 재산권 침해가 아니라 '시혜적 조치'의 중단에 불과하기 때문에 재산권 침해가 아니라는 입장이다. 강 의원은 연합뉴스와 통화에서 "임대사업자의 재산권은 세제 혜택이 아니라 임대료"라며 "임대료를 제한하는 것이 아니라 장래에 주어질 혜택을 중단하겠다는 것에 불과하기 때문에 헌법이 보장하는 재산권 침해라고 보기 힘들다"고 말했다.

강 의원의 주장처럼, 세제 혜택을 중단하는 것이 임대사업자의 재산권 침해와 무관한지는 구체적인 법적 판단을 요하는 대목으로 보인다.

개정안이 국회를 통과하면 임대사업자들이 곧바로 헌법소원을 낼 것으로 전망된다. 이 경우 헌법재판소는 세제 혜택이 임대사업자의 본질적인 사업 목적에 해당하는지 등을 검토해 재산권 침해여부를 판단할 것으로 예상된다.

부동산 임대사업자에 대한 세제 특혜를 축소하는 방향으로 추진되고 있는 여당발 입법이 관심을 받고 있다.

더불어민주당 강병원 의원은 지난 5일 임대사업자를 대상으로 소득세·법인세와 양도소득세, 지방세, 종부세 등을 감면해주도록 한 '조세특례제한법'과 '지방세특례제한법', '종합부동산세법' 조항을 삭제하거나 개정하는 내용의 법안을 발의했다.

임대사업자에 대한 규제를 강화하고 공평한 과세를 통해 부동산 시장을 안정화한다는 취지의 입법이지만 심각한 재산권 침해가 우려된다는 반론도 나온다.

특히 혜택 축소로 이미 면제된 세금을 다시 부과하는 등의 소급적용 조치가 있을 것이라는 주장이 나오면서 기존 임대사업자 등을 중심으로 '위헌 시비'까지 제기되는 상황이다.

인터넷 커뮤니티 등에선 "정부에서 혜택을 만들고 갑자기 소급해서 없애면 앞으로 어떤 정책으로도 신뢰 있는 법률관계를 형성하지 못한다"라거나 "AS만 없애는 것이 아니라 유지보수비를 소급해서 3년 치 내라고 할 분위기라 지금 다들 불안에 떨고 있다"는 등의 반응이 나온다.

◇ 각종 세제특혜 조항 폐지로 임대사업자 다주택 보유 부담

이 같은 우려가 타당성을 가진 것인지, 기우인지를 판단하려면 강 의원이 대표발의한 3개 법률 개정안의 구체적인 내용을 살펴볼 필요가 있다.

우선 개정 대상인 현행 조세특례제한법은 2021년 1월부터 소형주택 임대사업자가 주택을 2채 이상 임대하는 경우 소득세 또는 법인세의 20%를 감면하고, 장기일반임대주택의 경우는 50%를 감면해주도록 한다. 또 장기일반민간임대주택과 장기임대주택 사업자로 등록한 경우엔 양도소득세를 공제해주는 과세특례 조항도 있다.

강 의원의 개정안은 이 같은 기존 임대사업자에 대한 소득세·법인세 감면 특혜와 양도소득세 과세특례 조항을 모두 폐지해 임대사업자의 다주택 보유를 제한하겠다는 취지다.

지방세특례제한법 개정안은 임대 목적의 공동주택 건축 등에 대한 지방세 감면 조항을 폐지하는 내용이다. 현행법은 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해 지방세를 감면해주도록 하며, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에도 지방세를 감면하도록 하는데, 이런 혜택들을 없앤다는 것이다.

개정안이 통과되면 임대사업자에 대한 종합부동산세 혜택도 사라진다.

현행법은 민간임대주택과 공공임대주택, 다가구 임대주택을 종부세 과세표준에 합산하지 않도록 하는데, 개정안이 그대로 통과되면 앞으로는 이들 주택을 합산과세 대상에 넣어 종부세를 부과하겠다는 취지다. 당연히 임대사업자에겐 큰 부담이 될 전망이다.

◇ '소급적용'으로 면제받은 세금 토해내나?…아니다. 장래 혜택만 중단

임대사업자들이 주목하는 부분은 세제 특혜가 폐지되면 장래의 혜택이 사라지는 것은 물론 그동안 면제됐던 세금이 다시 부과되는 것 아니냐는 '소급 적용' 논란이다.

하지만 앞서 내용을 살펴보았듯이 개정안에는 특혜조항을 폐지하는 내용만 있을 뿐 폐지 효과를 과거로 소급해 적용한다는 내용은 없다. 각 개정안 부칙은 '법안은 공포 이후부터 효력을 가진다'는 점을 명확히 규정하고 있어 소급 적용될 가능성은 존재하지 않는다.

개정안을 대표 발의한 강병원 의원은 7일 연합뉴스와 통화에서 "개정안은 현행법의 세제 혜택 조항을 폐지해 임대사업자가 향후 더이상 이 같은 혜택을 받지 못하도록 한 것"이라며 "과거에 면제됐던 세금을 다시 거두겠다는 것은 아니다"라고 설명했다.

◇ "헌법이 보장하는 재산권 침해"vs"단순한 혜택 중단에 불과"

소급 적용은 되지 않는다고 해도, 세제 혜택을 주겠다는 정부 방침을 믿고 임대사업자로 등록한 사람들을 중심으로 '위헌 입법' 주장이 제기될 가능성이 거론된다. 개정안이 국회를 통과하더라도 법 개정 전에 임대사업자로 등록한 사람들에게는 세제 혜택을 보장해 주는 것이 헌법에 합당하다는 주장이 나올 수 있다.

이 논란의 쟁점은 임대사업자에 대한 세제 혜택을 헌법으로 보장받는 절대적 가치를 가지는 '재산권'으로 인정할 수 있느냐다.

장래에도 계속 세제 혜택을 받을 수 있다는 '신뢰'를 헌법적 가치가 있는 것으로 인정한다면 개정안 내용을 기존 임대사업자에게 적용하는 것은 재산권 침해에 따른 헌법 위반이 될 수 있고, 반대로 헌법의 보호를 받을 정도의 재산권이 아닌 것으로 인정한다면 정부는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 거둬들일 수 있는 것이다.

개정안을 대표 발의한 강병원 의원은 세제 혜택 폐지는 재산권 침해가 아니라 '시혜적 조치'의 중단에 불과하기 때문에 재산권 침해가 아니라는 입장이다. 강 의원은 연합뉴스와 통화에서 "임대사업자의 재산권은 세제 혜택이 아니라 임대료"라며 "임대료를 제한하는 것이 아니라 장래에 주어질 혜택을 중단하겠다는 것에 불과하기 때문에 헌법이 보장하는 재산권 침해라고 보기 힘들다"고 말했다.

강 의원의 주장처럼, 세제 혜택을 중단하는 것이 임대사업자의 재산권 침해와 무관한지는 구체적인 법적 판단을 요하는 대목으로 보인다.

개정안이 국회를 통과하면 임대사업자들이 곧바로 헌법소원을 낼 것으로 전망된다. 이 경우 헌법재판소는 세제 혜택이 임대사업자의 본질적인 사업 목적에 해당하는지 등을 검토해 재산권 침해여부를 판단할 것으로 예상된다.