한국세무사회는 회원들의 업무에 도움을 주기 위해 회원이 실무적으로 알아야 할 세무정보를 다큐토리앱, 세무사회 홈페이지(세무정보 알리미)를 통해 실시간으로 안내하고 있다. 본지는 다큐토리앱에서 내용을 확인하지 못한 회원들을 위해 지난달 30일까지 전송됐던 내용을 지면을 통해 정리했다. 단, 세무정보안내는 실무 시 참고자료로 활용하기 바라며 과세관청과 해석을 달리할 수 있다.<편집자>
■ 장기임대주택과 거주주택 보유 중 거주주택 양도 시 비과세(재개발·재건축 중심으로)
1. 개요
가. 장기임대주택과 그 밖의 1주택(이하‘거주주택’이라 함)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 일정요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정(소득령 제154조 제1항)을 적용함. 다만, 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택(2019.02.12. 이후 취득분에 한함)을 최초로 양도하는 경우에 한정함.
나. 최근 장기임대주택이 도시 및 주거환경정비법상 재개발ㆍ재건축으로 입주권 전환된 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 등 다양한 사례가 발생함. 이와 관련하여 거주주택 비과세 관련 주요 사례를 이하에서 살펴보고자 함.
2. [장기임대주택(5년) + 거주주택] 보유 중 장기임대주택이 재개발된 경우 거주주택 비과세 여부
[사실관계]
- 1999.03.02.‘서울 서초 양재동’소재 A아파트 취득 및 거주?
- 2002.03.04.‘서울 강남 개포동’소재 B아파트 취득
- 2011.11.25. B아파트를 서초구청 및 세무서에 임대사업자 등록?
- 2016.04.28. B아파트 사업시행인가, 2017. 7. 관리처분계획인가 예정
[질의내용]
B아파트 관리처분계획인가일 이후에 거주하던 A아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 있는지 여부?
[답변내용]
1) 요건을 충족한 임대주택이 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가로 재개발입주권으로 전환된 경우라도 거주주택(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있음.
2) 본 사례는 임대주택 요건(구청 및 세무서에 등록 후 5년 이상 임대 등)을 모두 충족한 임대주택이 도시 및 주거환경정비법상 재개발로 입주권으로 전환된 상태에서 거주주택을 양도한 경우임.
3) 법에서는 [임대주택 + 거주주택] 보유 중 거주주택 양도시 비과세를 적용하도록 하고 있으나, 본 사례에서는 요건을 충족한 임대주택이 재개발입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도시에도 비과세가 적용될 수 있도록 해석하고 있음.(서면-2017-부동산-0313, 2017.07.19.)
4) 참고적으로 민간매입임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호상의 주택으로 등록시점에 따라 원칙적인 4년, 5년, 8년 의무임대기간이 있으나, 세법상 임대기간은 5년 이상이면 됨. 장기임대주택(8년)으로 등록하고 세법상 임대기간 5년을 채운 후 양도시 거주주택은 비과세를 받을 수 있으나 장기임대주택이 의무임대기간(8년)을 채우지 못하면 장기임대주택은 임대주택법상 과태료(2019.4.23.이후 최대 3,000만원) 부과대상이므로 주의를 요함.
3. 관리처분계획인가 고시 이후 임대주택(8년) 등록 후 거주주택 양도시 비과세 여부
[사실관계]
O A주택(거주주택)
-?경기도 소재 주택으로 1996년에 취득하여 세대원들이 양도일 현재까지 거주하고 있음.
-?2019.5.5. 양도
O B주택(임대주택)
-?서울 은평구 소재 주택으로 2010년에 취득하여 보유하고 있음.
-?도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가고시일(2018.8.) 이후인?2018.9.5.에 구청에 민간임대주택법상 장기일반민간매입임대주택(8년)으로 등록하고 세무서에도 2018.9.10.에 사업자등록 완료함.
- 실제 임대개시는 하지 못한 상태에서 B주택이 멸실됨.
- B주택이 재개발로 C주택으로 전환됨.
[질의내용]
A주택의 양도시 양도세 비과세를 적용 받을 수 있는지 여부?
[답변내용]
1) 원칙적으로[일정요건을 충족한 임대주택 + 거주주택(2년 이상 보유 및 거주)] 보유 중 거주주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있음. 다만, 임대주택에 대한 사후관리규정(임대료 5%이하 상한기준 충족, 임대사업자 구청 및 세무서 등록 후 의무임대기간) 요건을 충족하여야 함.
본 사례는 특수한 사례로 관리처분계획인가고시일 이후에 임대사업자등록을 하고, 재개발 등으로 멸실이 예정된 주택으로 부득이 공사기간동안 임대사업을 못하는 경우에 해당되어 임대사업자등록이 말소된 사례에 해당됨. 세법에서는 재개발 등으로 임대를 할 수 없는 경우 [관리처분계획인가일 이전 6월 + 준공 후 6월]의 기간은 임대를 하고 있는 기간으로 인정함. 그렇다고 실제 임대기간에 포함하는 것은 아님.
2) 결론적으로 A거주주택을 비과세 받기 위해서는 재개발로 새로운 주택으로 준공된 C주택 준공 후 6월 이내에 구청 및 세무서에 임대사업자로 등록하고 임대개시 후 5년 이상 임대를 하여야만 함.
만약, C주택에 대한 사후관리를 하지 않는 경우 비과세 받은 양도세는 추징됨. 세법에서 규정한 5년 이상 임대 요건을 충족하였으나, C주택을 임대주택법상 장기임대주택(8년)으로 등록한 상태에서 8년 미만 임대하는 경우는 임대주택법상 과태료(2019.4.23. 이후 3,000만원)부과대상이기에 주의를 요함.
3) 만약, 관리처분계획인가 고시일 이후라도 멸실되기 전에 B주택을 구청 및 세무서에 등록하고 실제 임대한 기간이 있다면, “B주택 등록 후 임대기간”과 “새로이 재개발된 C주택의 등록 후 실제임대기간”을 통산하여 법에서 정한 임대기간(5년 이상)을 충족하면 A주택 비과세를 온전하게 받을 수도 있음.
4) 관련 법률 등 : 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제155조 제20항, 서면-2016-법령해석재산-5873(2017.05.25.)
4. [임대주택(4년) + 거주주택] 보유 중 거주주택 양도시 비과세 여부
[사실관계]
○?거주주택?
- 2015.5.4.에 주택을 취득하여 세대원들이 그 이후부터 양도시점까지 계속 거주하고 있음.
- 2019.11.13. 양도
○ 임대주택
- 2019.3.10. 취득
- 2019.3.12. 구청에 임대사업자등록 : 단기민간임대주택(4년)으로 등록
- 2019.3.16. 세무서에 사업자등록 신청
- 2019.3.20. 임대시작
[질의내용]
단기민간매입임대주택(4년)으로 등록한 상태에서도 거주주택의 양도시 비과세 적용가능 여부?
[답변내용]
1) 민간임대주택법상 매입임대주택은 2018.7.18.이후 단기민간임대주택(4년), 장기일반민간임대주택(8년), 공공지원민간임대주택(8년)으로 등록할 수 있음.
2) [임대주택 + 거주주택]의 보유 중 2년 이상 보유하면서 2년 이상 세대원들이 함께 거주한 주택의 양도시 법상 요건을 충족한 임대주택은 주택 수에서 배제함. 다만, 임대주택은 반드시 구청 및 세무서에 등록하고 5년 이상 임대 + 5%임대료 상한제한 규정을 충족하여야 함.
3) 본 사례의 경우, 임대주택법상 단기임대주택(4년)으로 등록한 경우라도 임대주택법상 장기임대주택(8년)으로 전환되지 않은 상태에서 거주주택을 양도하여도 해당 임대주택이 5년 이상 임대 및 5%이하 임대료 규정을 모두 충족한 경우라면 비과세를 받을 수 있을 것으로 판단됨.
4) 임대주택법상 단기임대주택(4년)의 의무임대기간이 종료된 경우 임대료상한기준 5%를 초과하여 계약을 해도 과태료 대상은 아님. 그러나 세법에서는 임대주택법과는 별도로 5% 상한 제한 규정(2019.02.12. 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용)이 있기에 의무임대기간(5년) 중 이를 지키지 않은 경우에는 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 없기에 주의를 요함.
5. [임대주택 + 거주주택]의 보유 중 해당 거주주택이 조합원입주권으로 전환된 경우
[사실관계]
- 2000.10. A아파트(장기임대주택)를 취득
- 2004.04. B아파트(거주주택)를 취득하여 2년 이상 거주
- 2015.11. 거주주택이 주택재개건축사업으로 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 변환됨
[질의내용]
해당 거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우 해당 조합원입주권의 양도시 소득령 제155조 제20항에 따른 1세대1주택 비과세 특례 적용대상에 해당하는지 여부
[답변내용]
관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않음.(서면-2017-법령해석재산-1581,2018.04.18.)
감수 : 김영인 세무사
세무사신문 제761호(2019.12.3.)